Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|11 febbraio 2022| n. 4467.
Compravendita e la mancata consegna del certificato di abitabilità.
In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento ed alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata
Ordinanza|11 febbraio 2022| n. 4467. Compravendita e la mancata consegna del certificato di abitabilità
Data udienza 9 novembre 2021
Integrale
Tag/parola chiave: VENDITA – CONTRATTO PRELIMINARE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – rel. Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso n. 2603 – 2017 R.G. proposto da:
(OMISSIS), – c.f. (OMISSIS), – (OMISSIS), – c.f. (OMISSIS) – elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che disgiuntamente e congiuntamente all’avvocato (OMISSIS), li rappresenta e difende in virtu’ di procura speciale su foglio allegato in calce al ricorso;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), – c.f. (OMISSIS) – elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) che la rappresenta e difende in virtu’ di procura speciale su foglio allegato in calce al controricorso;
– controricorrente – ricorrente incidentale –
e
(OMISSIS) s.r.l., – p.i.v.a. (OMISSIS) – in persona del legale rappresentante pro tempore;
– intimato –
avverso la sentenza n. 69 – 14.1/1.2.2016 della Corte d’Appello di Perugia;
udita la relazione nella camera di consiglio del 9 novembre 2021 del consigliere Dott. Luigi Abete.
Compravendita e la mancata consegna del certificato di abitabilità
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
1. Con atto notificato in data 17.12.2008 (OMISSIS) citava a comparire dinanzi al Tribunale di Terni (OMISSIS) ed (OMISSIS) nonche’ la ” (OMISSIS)” s.r.l.
Premetteva che con preliminare del 24.11.2007 (OMISSIS) aveva promesso di venderle ed ella attrice aveva promesso di acquistare per il prezzo complessivo di Euro 330.000,00 l’unita’ immobiliare sita in (OMISSIS), alla localita’ “(OMISSIS)”, alla (OMISSIS) (in n. c.e.u. al fol. (OMISSIS)), con annesso terreno (in n. c.t. al fol. (OMISSIS)).
Premetteva altresi’ che alla sottoscrizione del preliminare era stata immessa nel possesso dell’immobile ed aveva versato alla promittente venditrice la somma di Euro 100.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, con l’intesa che il saldo sarebbe stato versato al rogito da stipularsi entro il 28.2.2008.
Indi esponeva che alla data prevista per il rogito la promittente venditrice non le aveva fornito ne’ la documentazione attestante la regolarita’ edilizia dell’immobile ne’ il certificato di abitabilita’.
Chiedeva “a) dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato in data 24.11.2007; b) condannare i convenuti alla restituzione della somma di Euro 200.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre interessi e rivalutazione; c) condannare i convenuti alla corresponsione del controvalore in denaro di tutte le migliorie e/o addizioni necessarie ed utili apportate (…) all’immobile (…), oltre interessi e rivalutazione; d) condannare i convenuti al risarcimento di tutti i danni (…), oltre interessi e rivalutazione” (cosi’ ricorso, pag. 6).
Compravendita e la mancata consegna del certificato di abitabilità
2. Si costituivano (OMISSIS) ed (OMISSIS).
Chiedevano, in via preliminare, dichiarare la nullita’ della citazione, siccome ne’ dal corpo ne’ dalle conclusioni dell’avverso atto introduttivo era possibile evincere la finalita’ sostanziale perseguita dall’attrice; nel merito, in subordine, dichiarare l’inammissibilita’ dell’avversa domanda di risoluzione del contratto in dipendenza dell’uso e della trasformazione dell’immobile da parte della promissaria acquirente; in ulteriore subordine, dichiarare l’insussistenza di qualsivoglia inadempimento ovvero l’insussistenza di qualsivoglia grave inadempimento alla parte promittente venditrice ascrivibile.
Chiedevano, in riconvenzionale – dato atto della loro disponibilita’ alla consegna della documentazione tutta relativa all’unita’ immobiliare promessa in vendita e, segnatamente, del certificato di abitabilita’ – pronunciare sentenza ex articolo 2932 c.c. idonea a trasferire all’attrice la proprieta’ del complesso immobiliare promesso in vendita nonche’ condannarsi l’attrice al pagamento del residuo prezzo, con interessi e rivalutazione;; chiedevano, in riconvenzionale subordinata, trasferire all’attrice la proprieta’ dell’immobile con riduzione del corrispettivo dovuto; chiedevano, in riconvenzionale, in ogni caso, condannare l’attrice al risarcimento dei danni tutti sofferti, indicati in Euro 50.000,00 ovvero nella diversa maggiore somma ritenuta di giustizia.
Compravendita e la mancata consegna del certificato di abitabilità
3. Si costituiva la ” (OMISSIS)” s.r.l.
4. All’udienza del 6.10.2010 i convenuti depositavano il certificato di abitabilita’ datato 6.2.2010.
5. Con sentenza n. 2/2012 il tribunale dichiarava inammissibile la domanda dell’attrice e compensava le spese di lite.
Rilevava il tribunale che l’attrice aveva domandato, senza alcuna graduazione, sia la risoluzione del contratto preliminare sia la restituzione del doppio della caparra confirmatoria ed il risarcimento del danno; altresi’, che l’attrice non aveva diversamente precisato la domanda nel termine di cui all’articolo 183 c.p.c., comma 6, n. 1.
Indi reputava che, al cospetto delle formulate istanze, la domanda risultava assolutamente incerta con conseguente sua nullita’ ex articolo 163 c.p.c., n. 3, ed inammissibilita’.
6. Proponeva appello (OMISSIS).
Resistevano (OMISSIS) ed (OMISSIS).
Non si costituiva la ” (OMISSIS)” s.r.l.
7. Con sentenza n. 69 dei 14.1/1.2.2016 la Corte d’Appello di Perugia dichiarava la risoluzione del preliminare in data 24.11.2007 e condannava (OMISSIS) e (OMISSIS) alla restituzione della somma di Euro 90.000,00, oltre interessi dalla domanda giudiziale al saldo; compensava integralmente le spese del grado.
Evidenziava la corte che erroneamente il tribunale aveva opinato per l’inammissibilita’ della domanda attorea.
Evidenziava invero che nell’iniziale citazione l’attrice aveva chiaramente invocato la risoluzione del contratto, benche’ correlandovi, oltre che la pretesa al risarcimento dei danni, la pretesa alla restituzione del doppio della caparra.
Evidenziava che parte promittente venditrice si era resa gravemente inadempiente.
Evidenziava invero che alla data dell’1.3.2008, fissata per la comparizione dinanzi al notaio, non era stato possibile procedere alla stipula del rogito, siccome l’immobile promesso in vendita, a motivo delle irregolarita’ urbanistiche non ancora sanate e dell’assenza del certificato di abitabilita’, era risultato incommerciabile e siccome a decorrere dalla data anzidetta l’impossibilita’ dell’adempimento si era protratta per oltre un anno e dieci mesi, sino al 6.2.2010, di del rilascio del certificato di agibilita’ dell’immobile.
Evidenziava in pari tempo che alla risoluzione del preliminare non ostavano le modifiche agli impianti eseguite dall’appellante, giacche’ modifiche secondarie, inidonee a determinare la trasformazione dell’immobile.
Evidenziava dunque, per un verso, che l’iniziale attrice aveva diritto alla restituzione della somma versata quale caparra, in quanto anticipazione del prezzo, di importo pari ad Euro 90.000,00; per altro verso, che andava senz’altro respinta la domanda ex articolo 2932 c.c. esperita dalla parte promittente venditrice.
Evidenziava infine che era da rigettare, in difetto di prova di qualsivoglia pregiudizio, la domanda risarcitoria dell’iniziale attrice.
8. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS); ne hanno chiesto sulla scorta di quattro motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite.
Compravendita e la mancata consegna del certificato di abitabilità
(OMISSIS) ha depositato controricorso contenente ricorso incidentale articolato in un unico motivo; ha chiesto, tra l’altro, dichiararsi inammissibile o rigettarsi l’avverso ricorso e, in accoglimento dell’esperito ricorso incidentale, cassarsi la sentenza n. 69/2016 della Corte d’Appello di Perugia nella parte in cui “ha quantificato le somme da restituire in Euro 90.000,00 (…) anziche’ in Euro 100.000,00″ (cosi’ controricorso, pag. 31); in ogni caso, con il favore delle spese.
La ” (OMISSIS)” s.r.l. non ha svolto difese.
(OMISSIS) ed (OMISSIS) hanno depositato controricorso onde resistere all’avverso ricorso incidentale.
9. I ricorrenti hanno depositato memoria.
10. Con il primo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, la violazione e falsa applicazione degli articoli 112 e 164 c.p.c.; ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 345 c.p.c.
Deducono che, contrariamente all’immotivato assunto della corte d’appello, l’originaria attrice ha, nell’iniziale citazione, proposto due domande tra loro alternative ed incompatibili, “non solo non graduandole tra loro ma anzi confondendole” (cosi’ ricorso, pag. 21).
Deducono che tanto rinviene riscontro nella circostanza, dalla corte di merito totalmente pretermessa, per cui l’originaria attrice ha altresi’ domandato il risarcimento di tutti i danni asseritamente sofferti.
Deducono che del resto l’originaria attrice ha, nell’atto di appello, modificato le istanze inizialmente formulate nel vano tentativo di correggere l’inammissibile alternativita’ delle domande esperite in prime cure.
11. Il primo motivo del ricorso principale va respinto.
12. Senza dubbio, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell’articolo 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall’inadempimento della controparte, puo’ scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro; cioe’ recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa) – avvalendosi della funzione tipica dell’istituto, che e’ quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, cosi’ determinando l’estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell’inadempimento ad esso – oppure chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli articoli 1453, 1455 c.c., ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell’articolo 1223 c.c. (cfr. Cass. 20.9.2004, n. 18850).
Compravendita e la mancata consegna del certificato di abitabilità
E tuttavia questa Corte spiega che, in tema di ricorso per cassazione, l’erronea interpretazione della domanda e delle eccezioni non e’ censurabile ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), perche’ non pone in discussione il significato della norma ma la sua concreta applicazione operata dal giudice di merito, il cui apprezzamento, al pari di ogni altro giudizio “di fatto”, puo’ essere esaminato in sede di legittimita’ soltanto sotto il profilo del vizio di motivazione, ovviamente entro i limiti in cui tale sindacato e’ ancora consentito dal vigente articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), (cfr. Cass. (ord.) 3.12.2019, n. 31546; Cass. (ord.) 13.8.2018, n. 20718; Cass. sez. lav. 27.10.2015, n. 21874).
13. Nei termini teste’ enunciati l’interpretazione che delle domande esperite in prime cure da (OMISSIS) il giudice di seconde cure ha inteso operare, risulta congrua ed ineccepibile e comunque immune da qualsivoglia forma di “anomalia motivazionale” rilevante nel segno della pronuncia n. 8053 del 7.4.2014 delle sezioni unite di questa Corte.
In particolare, la corte distrettuale ha altresi’ puntualizzato che nell’iniziale citazione l’attrice non aveva dichiarato di aver esercitato il diritto di recesso.
Propriamente, vi e’ da ritenere – cosi’ come, in sostanza, ha ritenuto la corte territoriale – ben vero pur nel solco dell’insegnamento per cui questa Corte, a fronte della denuncia di un “error in procedendo”, diviene giudice del “fatto processuale”, appieno abilitata alla diretta disamina, alla diretta interpretazione degli atti processuali (cfr. Cass. (ord.) 3.11.2020, n. 24258; Cass. (ord.) 13.3.2018, n. 6014; Cass. 23.1.2006, n. 1221), che, allorquando, nel quadro dell’invocata risoluzione del preliminare di cui alla scrittura del 24.11.2007 per inadempimento della parte promittente venditrice, la promissaria acquirente ha invocato, oltre al risarcimento del danno, altresi’ la “restituzione della somma di Euro 200.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre interessi e rivalutazione”, ha, in tal guisa, con tal ultima richiesta, inteso domandare non gia’ propriamente il “doppio” della caparra – ai sensi dell’articolo 1385 c.c., comma 2 – ma piu’ semplicemente, nonostante l’erronea quantificazione (“doppio”) dell’importo invocato in restituzione, la restituzione tout court dell’importo della caparra confirmatoria, la cui corresponsione era inevitabilmente destinata a rimanere sine titolo in dipendenza della sollecitata risoluzione del preliminare di compravendita.
Compravendita e la mancata consegna del certificato di abitabilità
14. Con il secondo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, articoli 7, 8 e 12 della Legge Regionale Umbria n. 1 del 2004, articoli 29 e 30 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articoli 24, 26 e 36 e dell’articolo 1346 c.c.
Deducono che l’atto di compravendita di un immobile, nel quale non sia inserita la dichiarazione di sussistenza dell’agibilita’, e’ senz’altro valido; che il certificato di abitabilita’ non ne costituisce condizione di validita’.
Deducono dunque che ha errato la corte territoriale a reputare incommerciabile l’immobile promesso in vendita sino al rilascio dell’abitabilita’.
15. Con il terzo motivo – in forma triplice articolato – i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti; ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1175, 1218, 1256, 1366, 1375 e 1455 c.c. e dell’articolo 112 c.p.c.
Deducono – con il primo profilo del terzo motivo – che controparte, immessa nel possesso dell’immobile promesso in vendita sin dalla stipula del preliminare, ha reiteratamente impedito l’accesso all’interno dell’unita’ immobiliare ai fini dei rilievi imprescindibili per le certificazioni da allegare alla domanda di abitabilita’, tant’e’ che, onde accedere nell’immobile, e’ stato necessario esperire dapprima procedimento ex articolo 696 bis c.p.c. e successivamente procedimento ex articolo 700 c.p.c.
Deducono che controparte ha provveduto alla consegna delle chiavi dell’immobile indispensabili ai fini dell’accesso in data 15.6.2009 e soltanto dopo tale data e’ stato possibile far luogo alla predisposizione delle certificazioni necessarie allo scopo del rilascio della concessione in sanatoria e dell’abitabilita’.
Deducono, d’altro canto, che in data 21.5.2009 (OMISSIS) ha stipulato contratto di compravendita avente ad oggetto altro immobile ubicato in (OMISSIS), parimenti privo della certificazione di abitabilita’.
Deducono – con il secondo profilo del terzo motivo – che, in relazione alla loro domanda volta a conseguire la declaratoria della legittimita’ del loro recesso ex articolo 1385 c.c., comma 2 dal preliminare, domanda introdotta in seconde cure a modifica dell’iniziale loro domanda ex articolo 2932 c.c., la corte distrettuale per nulla ha atteso alla valutazione comparativa dei reciproci comportamenti dei contraenti e del correlato materiale probatorio, al fine di stabilire a quale parte dovesse ascriversi il prevalente grave inadempimento.
Compravendita e la mancata consegna del certificato di abitabilità
Deducono – con il terzo profilo del terzo motivo – che la Corte di Perugia non ha tenuto nel debito conto ne’ l’avvenuto rilascio, nel corso del giudizio di primo grado, in data 6.2.2010, del certificato di abitabilita’, ne’ la gravita’ del comportamento, del tutto contrario a buona fede, della promissaria acquirente, la quale per lungo tempo ha impedito l’accesso nell’immobile, cosi’ da precludere ad essi promittenti venditori l’adempimento.
16. Con il quarto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1140 c.c., comma 2.
Deducono che gli interventi fatti eseguire dalla promissaria acquirente, successivamente alla sua immissione nel possesso dell’immobile, erano prodromici al conseguimento del certificato di abitabilita’.
Deducono che la Corte perugina avrebbe dovuto tenerne conto e riscontrare alla loro stregua la volonta’ della promissaria acquirente di “esonerare” i promittenti venditori dall’obbligo di procurare il certificato di abitabilita’.
17. Con l’unico motivo la ricorrente incidentale denuncia ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 il vizio di motivazione.
Deduce che la Corte umbra ha erroneamente quantificato in Euro 90.000,00 anziche’ in Euro 100.000,00 l’importo percepito dai promittenti venditori in sede di stipula del preliminare ed alla cui restituzione i medesimi promittenti sono tenuti.
Deduce al contempo che la Corte di Perugia, in sede di rigetto dell’istanza di correzione di errore materiale esperita al riguardo, ha affermato che non si tratta di errore di calcolo ma di errore da far valere in sede di impugnazione.
18. Il secondo motivo ed il terzo motivo del ricorso principale sono significativamente connessi; il che ne giustifica l’esame simultaneo; entrambi i motivi sono fondati e meritevoli di accoglimento nei termini che seguono.
19. Questa Corte spiega che, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilita’ non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravita’ dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilita’ del bene; cosicche’, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformita’ edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non puo’ essere pronunciata (cfr. Cass. (ord.) 5.12.2017, n. 29090; Cass. 31.5.2010, n. 13231; Cass. 15.2.2008, n. 3851, secondo cui non puo’ negarsi rilievo al rilascio della certificazione predetta nel corso del giudizio relativo all’azione di risoluzione del contratto, promosso dal compratore, nonostante l’irrilevanza dell’adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall’articolo 1453 c.c., comma 3, perche’ si tratta di circostanza che evidenzia l’inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l’effettiva contbrmita’ dell’immobile alle norme urbanistiche).
Compravendita e la mancata consegna del certificato di abitabilità
E spiega inoltre che, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilita’ un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilita’ del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni, sicche’ il successivo rilascio del certificato di abitabilita’ esclude la possibilita’ stessa di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio” (cfr. Cass. 13.8.2020, n. 17123; cfr. altresi’ Cass. 18.3.2010, n. 6548, secondo cui, nel caso di compravendita di una unita’ immobiliare per la quale, al momento della conclusione del contratto, non sia stato ancora rilasciato il certificato di abitabilita’, il successivo rilascio di tale certificato esclude la possibilita’ stessa di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio” e di ritenere l’originaria mancanza di per se’ sola fonte di danni risarcitili).
20. Su tale scorta si rimarca che la corte d’appello ha dato atto (cfr. sentenza d’appello, pag. 3) che dalla documentazione allegata si desumeva che, a seguito di domanda presentata il 7.8.2008, era stata rilasciata in data 31.12.2009 la concessione in sanatoria relativa a talune modificazioni prospettiche e che, a seguito del rilascio della concessione in sanatoria, era stato rilasciato in data 6.2.2010 il certificato di agibilita’ dell’immobile promesso in vendita.
Evidentemente, alla stregua delle surriferite circostanze, circostanze di cui – si ribadisce – la stessa corte di merito ha dato riscontro e, ben vero, sopravvenute ancor prima della definizione del giudizio di primo grado, di certo la corte distrettuale non avrebbe potuto opinare sic et simpliciter nel senso della gravita’ dell’inadempimento della parte promittente venditrice e far luogo tout court alla risoluzione del preliminare di compravendita immobiliare di cui alla scrittura del 24.11.2007 per inadempimento, appunto, della parte contraente qui ricorrente principale.
21. Si rimarca, sotto altro profilo, che, nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito e’ tenuto – imprescindibilmente – a formulare un giudizio (incensurabile in sede di legittimita’ se congruamente motivato, recte, al cospetto del novello dettato dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 incensurabile in sede di legittimita’ se non vi e’ stato omesso esame circa fatto decisivo e controverso) di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all’oggettiva entita’ degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale (cfr. Cass. 9.6.2010, n. 13840; Cass. 16.9.1991, n. 9619).
22. Ebbene, su tale scorta, a fronte dell’indubitabile inidoneita’ del tardivo conseguimento del certificato di abitabilita’ a giustificare, di per se’, il riscontro, operato dalla Corte perugina, del grave inadempimento della parte promittente venditrice, a fronte, altresi’, della prospettazione operata ab origine (cfr. ricorso, principale, pag. 38) dagli originari convenuti qui ricorrenti principali – secondo cui inadempimento grave era da ascrivere, piuttosto, alla promissaria acquirente (indisponibile a consentire l’accesso “nell’immobile detenuto per far predisporre la documentazione da allegare alla domanda di abitabilita’”: cosi’ ricorso principale, pag. 38), si rimarca ulteriormente quanto segue.
Per un verso, si giustifica la censura dei ricorrenti principali – specificamente veicolata dal terzo motivo – secondo cui la Corte d’Appello di Perugia “non ha, con ogni evidenza, compiuto alcuna comparata ed esaustiva analisi dei comportamenti dei contraenti omettendo la valutazione dei reciproci comportamenti” (cosi’ ricorso principale, pag. 40).
Per altro verso, non riveste, di per se’, valenza decisiva e concludente la circostanza per cui in data 1.3.2008 il notaio all’uopo officiato non pote’ “far luogo al rogito per carenza della documentazione circa la regolarita’ urbanistica dell’immobile (nonche’ l’abitabilita’)” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 2. Al riguardo cfr. anche controricorso, pag. 20).
23. Sussistono, dunque, i vizi in parte qua denunciati.
Propriamente, sussiste la falsa applicazione, segnatamente, dell’articolo 1455 c.c. (cfr. Cass. 24.10.2007, n. 22348, secondo cui il vizio di falsa applicazione di norma di diritto, ex articolo 360 c.p.c., n. 3, ricorre o non ricorre a prescindere dalla motivazione posta dal giudice a fondamento della decisione, rilevando solo che, in relazione al fatto accertato, la norma non sia stata applicata quando doveva esserlo, ovvero che lo sia stata quando non si doveva applicarla, ovvero che sia stata male applicata).
Propriamente, sussiste, al cospetto del novello dettato dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 l’omesso esame circa un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia) (cfr. Cass. sez. un. 7.4.2014, n. 8053).
24. E tanto, ben vero, sul substrato degli insegnamenti di questa Corte.
Compravendita e la mancata consegna del certificato di abitabilità
Ovvero, da un canto, dell’insegnamento per cui nell’ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente, che abbia agito per l’esecuzione del contratto, puo’, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, nel corso del giudizio, il recesso dal contratto a norma dell’articolo 1385 c.c., comma 2 senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei “nova”, poiche’ tale modificazione dell’originaria istanza costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento (cfr. Cass. (ord.) 16.1.2018, n. 882; Cass. (ord.) 24.11.2011, n. 24841. Si veda anche Cass. 6.4.2009, n. 8234, a tenor della quale la disposizione dell’articolo 1453 c.c., secondo cui nei contratti con prestazioni corrispettive la risoluzione puo’ essere domandata anche quando inizialmente sia stato chiesto l’adempimento, fissa un principio di contenuto processuale in virtu’ del quale la parte che ha invocato la condanna dell’altra ad adempiere puo’ sostituire a tale pretesa quella di risoluzione non solo per tutto il giudizio di primo grado, ma anche nel giudizio di appello, in deroga agli articoli 183, 184, 345 c.p.c., sempre che non alleghi distinti fatti costitutivi e, quindi, degli inadempimenti diversi da quelli posti a base della pretesa originaria).
Ovvero, d’altro canto, dell’insegnamento per cui, in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1455 c.c., della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita, ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, ovvero quando, dal complesso della motivazione, emerga che il giudice lo abbia considerato tale da incidere in modo rilevante sull’equilibrio negoziale (cfr. Cass. 28.10.2011, n. 22521; Cass. 17.8.2011, n. 17328).
25. Le ragioni che inducono all’accoglimento – nei termini summenzionati – del secondo motivo e del terzo motivo del ricorso principale assorbono e rendono vana, evidentemente, la disamina del quarto motivo del ricorso principale e dell’unico motivo del ricorso incidentale.
26. In accoglimento, quindi, del secondo motivo e del terzo motivo del ricorso principale la sentenza n. 69/2016 della Corte d’Appello di Perugia va – nei limiti dell’accoglimento degli stessi motivi – cassata con rinvio alla medesima corte d’appello in diversa composizione anche ai fini della regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.
27. In dipendenza dell’accoglimento del secondo motivo e del terzo motivo del ricorso principale anche a norma dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3), all’enunciazione, in ossequio alla previsione dell’articolo 384 c.p.c., comma 1, del principio di diritto – al quale ci si dovra’ uniformare in sede di rinvio – puo’ farsi luogo per relationem, nei medesimi termini espressi dalle massime desunte dagli insegnamenti di questa Corte dapprima citati (cfr. paragrafi n. 19 e n. 21).
28. In dipendenza del (parziale) buon esito del ricorso principale e dell’assorbimento del motivo di ricorso incidentale non sussistono i presupposti processuali perche’, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, i ricorrenti principali e la ricorrente incidentale siano tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per le stesse impugnazioni a norma dell’articolo 13, comma 1 bis Decreto del Presidente della Repubblica cit.
P.Q.M.
La Corte cosi’ provvede:
accoglie, nei termini di cui in motivazione, il secondo motivo ed il terzo motivo del ricorso principale;
cassa in relazione e nei limiti dei motivi accolti la sentenza n. 69/2016 della Corte d’Appello di Perugia e rinvia alla stessa corte d’appello in diversa composizione anche ai fini della regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimita’;
rigetta il primo motivo del ricorso principale;
dichiara assorbiti il quarto motivo del ricorso principale e l’unico motivo del ricorso incidentale.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Leave a Reply