Compravendita immobiliare ed esistenza di un vincolo urbanistico

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|18 agosto 2022| n. 24900.

Compravendita immobiliare ed esistenza di un vincolo urbanistico

In tema di compravendita, solo dopo che la parte acquirente abbia vista accertata, con sentenza definitiva, l’esistenza del peso ed onere sul bene, nella specie la non potenzialità edificatoria del terreno, scatta la garanzia contrattuale e il termine per esercitare l’azione ex art. 1489 c.c. Ne consegue che il predetto termine decorre non dalla conclusione del contratto ma dal passaggio in giudicato della sentenza.

Sentenza|18 agosto 2022| n. 24900. Compravendita immobiliare ed esistenza di un vincolo urbanistico

Data udienza 2 febbraio 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Compravendita immobiliare – Richiesta di risoluzione – Esistenza di un vincolo urbanistico che limita la cubatura realizzabile di un terreno venduto come liberamente edificabile – Onere non apparente – Individuazione del “dies a quo” nel passaggio in giudicato della sentenza che accerta l’esistenza dell’onere – Rilevanza del rilascio del certificato di destinazione urbanistica ai fini della valutazione della responsabilità del Comune – Erronea considerazione cumulativa unitamente al profilo della concessione edilizia – Annullamento con rinvio

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Maria Rosa – Presidente

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rosanna – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 3755-2017 proposto da:
(OMISSIS) SAS DI (OMISSIS) SRL (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) S.A.S.), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) (OMISSIS), e rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrenti –
COMUNE DI LONATE POZZOLO, elettivamente domiciliato (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente e ricorrente incidentale –
avverso la sentenza n. 5011/2015 della Corte d’appello di Milano, depositata il 29/12/2015;
udita la relazione della causa svolta nell’udienza del 02/02/2022 dalla consigliera Dott. Annamaria Casadonte.

 

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FATTI DI CAUSA

1. (OMISSIS) e (OMISSIS), con citazione del 2008 avanti al tribunale di Busto Arsizio, sezione distaccata di Gallarate, convenivano la societa’ (OMISSIS) s.a.s. ed il Comune di Lonate Pozzolo al fine di conseguire la dichiarazione di risoluzione del contratto di compravendita stipulato in data 17 gennaio 1996 con la venditrice (OMISSIS) ed avente ad oggetto un appezzamento di terreno sito in Comune di Lonate Pozzolo, individuato al Catasto Terreni alla partita (OMISSIS), in quanto risultato inedificabile nonche’ la condanna della medesima venditrice in solido con il Comune di Lonate Pozzolo al risarcimento dei conseguenti danni.
2. Assumevano gli attori che il bene venduto veniva ceduto ed acquistato con la garanzia da parte della venditrice che l’immobile era libero da pesi e gravami e per ogni caso di evizione.
3. Aggiungevano gli attori che all’atto di vendita era stato allegato il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Lonate Pozzolo in data 6/12/1995, che certificava che il mappale in oggetto, rispetto al Piano regolatore vigente, era collocato in “zona C 1 -zona residenziale di espansione soggetta alle norme di cui all’articolo 17 delle N. T.A., con densita’ edilizia fondiaria di 0.6 mc/mq”.
4. Allegavano, ancora, gli attori che successivamente alla vendita e cioe’ in data 20/05/1997, era stata rilasciata dal Comune di Lonate Pozzolo a loro favore la concessione edilizia per la costruzione di un edificio bifamigliare residenziale e che in virtu’ di detto titolo autorizzativo la costruzione era stata iniziata e realizzata fino al primo piano fuori terra.
5. Tuttavia, proseguivano gli attori, terzi proprietari dei terreni confinanti avevano impugnato avanti al T.A.R. Lombardia nei confronti del Comune di Lonate Pozzolo nonche’ nei confronti degli esponenti la concessione edilizia e con sentenza n. 4152/2000 del 7/6/2000 il provvedimento veniva dichiarato illegittimo sia per incompetenza dell’assessore all’edilizia che l’aveva emesso senza la firma del dirigente del servizio, sia perche’ il terreno era asservito ai fini della volumetria ad altra edificazione, un condominio gia’ del tutto realizzato con conseguente esaurimento della relativa capacita’ edificatoria.

 

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6. L’annullamento della concessione era confermato dal Consiglio di Stato con le sentenze n. 5233/2007 e 5232/2007 entrambe pubblicate il 9/10/2007.
7. Cosi’ ricapitolati i fatti oggetto del presente ricorso, nel giudizio di primo grado si costituiva il Comune di Lonate Pozzolo contestando la domanda attorea ed eccependo il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore di quello amministrativo.
8. Si costituiva anche l’ (OMISSIS) chiedendo il rigetto di tutte le domande attoree ed al contempo svolgendo domanda volta ad ottenere la condanna del Comune a tenerla manlevata da tutte le eventuali conseguenze sfavorevoli.
9. All’esito del regolamento di competenza introdotto nel corso del giudizio di primo grado, la Corte di cassazione affermava con ordinanza del 29/3/2011 la giurisdizione del giudice ordinario.
10. Il giudizio di prime cure si concludeva con la sentenza n. 210/2013 del tribunale di Busto Arsizio che accertava e dichiarava la risoluzione del contratto di compravendita stipulato tra gli attori e la convenuta l’ (OMISSIS) s.a.s. il 17/1/1996 e per l’effetto condannava quest’ultima alla restituzione della somma complessiva di Euro 43.020,86 oltre interessi dalla data dell’originario pagamento al saldo effettivo. Inoltre, gli attori ottenevano la condanna in solido con la venditrice (OMISSIS) del Comune di Lonate Pozzolo al pagamento a loro favore della somma di Euro 114.540,78 a titolo di risarcimento del danno conseguente all’acquisto del terreno risultato, diversamente da quanto dichiarato, non edificabile.
11. Avverso la sentenza di prime cure hanno proposto distinti gravami, poi riuniti, il Comune di Lonate Pozzolo e la societa’ (OMISSIS).
12. Il Comune contestava per parte sua la ritenuta sussistenza di sua colposa responsabilita’ nel rilascio del certificato di destinazione urbanistica e nell’emissione della successiva concessione edilizia, dovendosi, a suo avviso, imputare alla sola condotta dell’alienante e degli acquirenti l’esito sfavorevole della compravendita ed i conseguenti danni.

 

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13. Negava pertanto il Comune la ravvisabilita’ di un nesso di causalita’ tra l’erroneo rilascio della suddetta certificazione ed i danni lamentati dagli acquirenti, imputabili unicamente all’alienante.
14. La societa’ (OMISSIS) appellava la sentenza di prime cure chiedendo la declaratoria di intervenuta decadenza degli acquirenti dall’esercizio dell’azione di garanzia e risarcitoria e comunque la prescrizione della relativa azione con richiesta, in subordine, di rigetto di tutte le pretese avanzate dagli originari attori per essere infondate oltre inammissibili.
15. La sentenza di prime cure era infine gravata in via incidentale dai signori (OMISSIS) e (OMISSIS) i quali, oltre a insistere per il rigetto dell’eccezione di prescrizione perche’ infondata e di quella di decadenza perche’ nuova e dunque inammissibile, insistevano per il riconoscimento degli ulteriori danni non ritenuti dal tribunale con riferimento al mancato godimento dell’immobile.
16. La corte d’appello di Milano ha respinto sia le impugnazioni principali che quella incidentale.
17. Con riguardo all’appello proposto dall’ (OMISSIS) relativo alla prescrizione dell’azione di garanzia ed a quella risarcitoria promossa dagli attori, la corte territoriale, richiamando principi interpretativi della Corte di legittimita’, ha sussunto la fattispecie accertata in quella disciplinata dall’articolo 1489 c.c., ravvisandone l’azionabilita’ anche solo per conseguire il risarcimento del danno derivante dalla sussistenza sul bene di un vincolo, quale quello dell’inedificabilita’, non apparente ne’ facilmente riconoscibile in ragione delle asserzioni del venditore.
18. La corte territoriale ha poi ritenuti sussistenti i requisiti della sussistenza dell’onere (inedificabilita’) vantato dal terzo sul bene cosi’ come la non conoscibilita’ di tale vincolo in capo all’acquirente, cagionata dalla mancanza di opere visibili idonee a costituire una situazione di apparenza.
19. Inoltre la corte d’appello ha affermato che l’azione ex articolo 1489 c.c. e’ soggetta alla prescrizione decennale decorrente non dalla conclusione del contratto bensi’ dal passaggio in giudicato della sentenza definitiva sull’evizione o sulla sussistenza della minore garanzia della cosa venduta.
20. In applicazione di tali principi interpretativi la corte d’appello ha ritenuto che, alla stregua del comportamento delle parti (allegazione del certificato di destinazione urbanistica da parte della venditrice) e del prezzo, costituisse qualita’ essenziale l’edificabilita’ del terreno.

 

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21. Rispetto a cio’ l’Immobiliare, secondo la corte di merito, non poteva invocare l’errore scusabile perche’ proprio (OMISSIS), socia accomandataria della (OMISSIS) s.a.s. per le parti aveva proceduto, sulla base della licenza anche a lei volturata alla edificazione dei complessi condominiali che avevano esaurito le possibilita’ edificatorie del fondo.
22. In relazione all’eccezione di infondatezza dell’azione di garanzia e di risarcimento dei danni avanzata dai sigg.ri (OMISSIS) (OMISSIS), la corte territoriale ha ricostruito il rapporto contrattuale inter partes assumendo che in considerazione del prezzo pattuito (Lire 70.000) e del certificato di destinazione urbanistica allegato al rogito, l’edificabilita’ del terreno riveste la qualita’ essenziale, nota alle parti e da queste voluta.
23. Il giudice d’appello ha osservato, in particolare, che a seguito di licenza edilizia rilasciata nel 1975 e riguardante i mappali (OMISSIS), e successivamente al frazionamento del mappale (OMISSIS) nei mappali (OMISSIS) e (OMISSIS), nel 1975 con due distinti atti (OMISSIS) e (OMISSIS), socia accomandataria dell’ (OMISSIS), acquistavano il mappale (OMISSIS) risultato dal frazionamento suddetto e si obbligavano a costruire il condominio sulla base della licenza edilizia loro volturata, costruzione che poi realmente effettuavano sul mappale (OMISSIS), poi venduto ai (OMISSIS)- (OMISSIS), la licenza edilizia prevedeva la costruzione di un parcheggio, mai realizzato.
24. Sulla scorta di tale ricostruzione, la corte territoriale ha escluso la ravvisabilita’ in capo all’ (OMISSIS) dell’errore scusabile indotto dalla fallace certificazione amministrativa allegata al rogito evidenziando, invece, come proprio (OMISSIS), socia accomandataria, aveva proceduto, sulla base della licenza edilizia rilasciata il 1/4/1975 a (OMISSIS) e anche a lei volturata, all’edificazione dei complessi condominiali che avevano interamente esaurito le possibilita’ edificatorie del fondo e di cui pertanto non poteva che essere evidentemente consapevole.
25. Argomentava ulteriormente la corte d’appello milanese che nel 1979 il Comune di Lonate Pozzolo aveva rilasciato un certificato di destinazione urbanistica a (OMISSIS) (avente causa delle signore (OMISSIS) e (OMISSIS) ed a sua volta dante causa dell’ (OMISSIS), che aveva ceduto poi il mappale (OMISSIS) ai (OMISSIS)- (OMISSIS)), marito della (OMISSIS), col quale, sul presupposto del frazionamento dell’originario mappale numero (OMISSIS) e della derivazione da esso del mappale numero (OMISSIS), oggetto di causa, attestava e certificava che “sulla base degli atti d’ufficio… il mappale numero (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS)) non e’ sfruttabile per fini costruttivi perche’ la sua volumetria e’ stato usufruita per erigere numero 2 fabbricati ad uso abitazione plurimo in adiacenza al mappale numero (OMISSIS) “.

 

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26. Sulla scorta di tali risultanze, la corte ambrosiana ravvisava in capo alla venditrice la volontarieta’ della condotta di cessione del fondo mappale n. (OMISSIS) nelle condizioni sopra descritte.
27. Con riguardo alla posizione del Comune di Lonate Pozzolo, la corte territoriale riteneva fondata la domanda risarcitoria formulata nei suoi confronti considerando sia la incontroversa erroneita’ del certificato di destinazione urbanistica, rilasciato peraltro da assessore (non competente) in luogo del funzionario responsabile sia il rilascio in data 20/5/1997 della concessione edilizia per la costruzione della villetta degli acquirenti e annullata sia per incompetenza dell’assessore all’adozione del provvedimento impugnato, sia per la constatazione che il calcolo della complessiva volumetria edificabile era stato quasi completamente utilizzata nella realizzazione del compendio immobiliare del condominio.
28. In altri termini, il rilascio del certificato di destinazione urbanistica e’ stato ritenuto elemento causale idoneo a indurre la falsa rappresentazione della realta’ ai fini della determinazione ad acquistare l’immobile interessato che in tal modo viene rappresentato come dotato di un qualita’ rilevante che invece non possiede.
29. Per quanto riguarda l’ente che rilascia detto certificato, la Corte territoriale ha ritenuto che esso non sia assimilabile ad un semplice attestato rilasciato a richiesta del privato ma che comporti la necessita’ delle adeguate attivita’ di verifiche di controllo in capo all’autorita’ amministrativa che lo rilascia, con la conseguente insostenibilita’ della natura colposa dell’affidamento fatto dal privato sulla correttezza della certificazione rilasciata dall’autorita’ amministrativa.
30. Tanto piu’, continua la corte territoriale, che l’inedificabilita’ non conseguiva ad un aspetto naturalistico e pertanto immediatamente percepibile dalle parti interessate ma derivava dalla consumazione, con precedente edificazione da parte del proprietario, della capacita’ edificatoria, situazione non suscettibile di immediato accertamento da parte del privato acquirente ed emersa nel caso di specie in sede di attivazione della procedura di edificazione sul terreno acquistato posta in essere dagli acquirenti (OMISSIS) e (OMISSIS).
31. Tale errata ricognizione del regime urbanistico vigente sul terreno oggetto di compravendita ha fondatamente costituito, secondo la corte territoriale, fattore causale del pregiudizio economico subito dagli appellati sicche’ il giudice d’appello ha confermato il concorso causale del Comune nella determinazione del danno e la fondatezza della pronunciata condanna al risarcimento del danno subito dagli appellati.

 

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32. Da ultimo la corte territoriale ha rigettato l’appello incidentale sull’assunto della mancata prova degli ulteriori danni richiesti dagli appellanti.
33. La cassazione della sentenza d’appello e’ chiesta dall’ (OMISSIS) s.a.s di (OMISSIS) s.r.l. (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) s.a.s.) con ricorso affidato a tre motivi articolati ciascuno in due profili, cui resistono con controricorso gli originari attori (OMISSIS)- (OMISSIS), nonche’ il Comune di Lonate Pozzolo con controricorso e ricorso incidentale affidato a due motivi cui resistono i medesimi (OMISSIS)- (OMISSIS).
34. Fissato all’udienza pubblica del 2 febbraio 2022, il ricorso e’ stato tuttavia trattato in camera di consiglio, in base alla disciplina dettata dal Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8-bis, inserito dalla Legge di conversione n. 176 del 2020, e dal Decreto Legge n. 105 del 2021, articolo 7 convertito nella L. n. 126 del 2021, senza l’intervento del Procuratore Generale e dei difensori delle parti, non avendo nessuno degli interessati fatto richiesta di discussione orale.
35. Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte, chiedendo che il ricorso venga respinto sia con riguardo al ricorso principale che a quello incidentale.
36. In prossimita’ dell’udienza i controricorrenti (OMISSIS)- (OMISSIS) hanno depositato memoria.

 

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RAGIONI DELLA DECISIONE

37. Con il ricorso principale, la societa’ (OMISSIS), premessa la sindacabilita’ della sentenza impugnata sotto il profilo ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 non ravvisando sulla scorta dell’orientamento espresso nella sentenza della Corte n. 5528/2014, l’inammissibilita’ del ricorso di cui all’articolo 348 ter c.p.c., commi 4 e 5, con il primo motivo deduce l’illegittimita’ della sentenza per violazione della norma sulla prescrizione dell’azione e dei diritti esercitati dai (OMISSIS)- (OMISSIS) sotto due distinti profili.
38. In particolare, con il primo mezzo (la) la ricorrente deduce la violazione degli articoli 2935 e 2946 c.c. per avere la corte d’appello erroneamente ritenuto che il termine di decorrenza della prescrizione doveva individuarsi nella data del passaggio in giudicato delle sentenze del Consiglio di Stato che avevano in via definitiva confermato l’annullamento disposto dal Tar (con la sentenza 4152/2000) della concessione edilizia rilasciata dal Comune di Lonate Pozzolo ai signori (OMISSIS) e (OMISSIS).
38.1. Assume la ricorrente che in assenza di specifiche e tassative ipotesi di sospensione della prescrizione ex articolo 2941 c.c., il dies a quo del termine decennale di prescrizione del diritto alla risoluzione del contratto e al risarcimento dei danni avrebbe dovuto essere individuato nella data di stipulazione del contratto di compravendita (17/1/1996) ed era, pertanto, abbondantemente decorso al momento della notifica dell’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado nel marzo 2008.
38.2. Con il secondo profilo (1b), si lamenta l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, quale la circostanza che in data 14 giugno 1997 veniva notificato ai signori (OMISSIS)- (OMISSIS) il ricorso al Tar Lombardia promosso da (OMISSIS) ed altri proprietari di unita’ abitative site nei due condomini edificati in forza della concessione edilizia originariamente rilasciata al signor (OMISSIS), dante causa delle signore (OMISSIS) e (OMISSIS), per chiedere l’annullamento della concessione edilizia del 20/5/1997 rilasciata dal Comune di Lonate Pozzolo ai signori (OMISSIS) e (OMISSIS).
38.3. Con quel ricorso amministrativo si deducevano circostanze di fatto in relazione all’inedificabilita’ del terreno oggetto della concessione impugnata che avrebbero dovuto essere valorizzate dal giudice d’appello come conoscenza di fatti rilevanti ai fini dell’utile esperimento dell’azione di garanzia e di risarcimento del danno, in un momento precedente a quello individuato dalla corte d’appello ai fini della decorrenza della prescrizione dell’azione ex articolo 1489 c.c..

 

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38.4. Il primo motivo di censura e’ infondato.
38.5. La corte d’appello ha inquadrato la fattispecie concreta nell’alveo dell’articolo 1489 c.c., conformemente alla giurisprudenza di questa Corte (Cass. 27916/2017; id. 10184/2014; 22343/2014), secondo la quale l’esistenza di un vincolo urbanistico che limita la cubatura realizzabile di un terreno venduto come liberamente edificabile costituisce un onere non apparente.
38.6. Altrettanto conformemente alla giurisprudenza di legittimita’, la corte ambrosiana ha ritenuto che il dies a quo dell’azione ex articolo 1489 c.c. deve essere individuato nel passaggio in giudicato delle sentenze che accertano l’esistenza dei pesi ed oneri non apparenti (Cass. 23818/2012; id. 6402/1984).
38.7. Come osservato dal P.M., il suddetto orientamento e’ peraltro in linea con quello affermato in relazione alla garanzia per evizione, secondo la quale l’azione di garanzia spettante al compratore, anche per il caso di evizione, presuppone non la sola esistenza del diritto del terzo, ma l’esercizio e l’accertamento positivo di esso; cosicche’ il termine di prescrizione del diritto del compratore, che agisca in garanzia verso il venditore, decorre non dal giorno della compravendita bensi’ da quello dell’accertamento – con forza di giudicato – dell’alienita’ della cosa oggetto della compravendita, non potendosi il diritto prescrivere anteriormente alla sua azionabilita’ (cfr. Cass. 5550/1978; id. 3436/1974).
38.8. Puo’ quindi concludersi, che analogamente alla decorrenza della prescrizione dell’azione per la garanzia dall’evizione, solo dopo che la parte acquirente abbia vista accertata, in modo irreversibile, l’esistenza del peso ed onere sul bene, nella specie la non potenzialita’ edificatoria del terreno, scatta la garanzia contrattuale e il termine per esercitare l’azione ex articolo 1489 c.c.:
38.9. Ne’ puo’ condividersi la considerazione della ricorrente svolta nel secondo profilo del primo mezzo secondo la quale, a seguito della notifica del ricorso al Tar promosso dai confinanti e fondato sull’inesistenza di ulteriori potenzialita’ edificatorie del terreno oggetto di causa, gli acquirenti avrebbero potuto proporre l’azione ex articolo 1489 c.c., con la conseguenza che al momento della citazione del 2008 era ampiamente maturata la prescrizione dell’azione.
38.10. La considerazione non coglie nel segno perche’, avuto riguardo all’intervenuto rilascio nel 1997 della concessione edilizia, i proprietari anche in virtu’ di tale atto potevano fondatamente ritenersi proprietari di un terreno con capacita’ edificatoria fino all’accertamento del contrario. Tale accertamento e’ intervenuto con le sentenze del giudice amministrativo sicche’ correttamente il diritto all’azione ex articolo 1489 c.c. e’ stato legittimamente ritenuto sorto solo a seguito delle pronunce del giudice amministrativo che hanno definitivamente ridimensionato il diritto di proprieta’ acquistato dai (OMISSIS)- (OMISSIS).

 

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39. Con il secondo motivo, pure articolato in due profili, si censura l’illegittimita’ e la nullita’ della sentenza impugnata in relazione alla ritenuta responsabilita’ colposa dell’alienante.
39.1. In particolare, con il primo profilo (2a) si deduce l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per avere la corte d’appello erroneamente ritenuto del tutto consapevole e deliberatamente colpevole la condotta di cessione del fondo in realta’ inedificabile, trascurando l’esame di circostanze, quale il rilascio del certificato di destinazione urbanistica allegato alla compravendita e richiesto dal tecnico di fiducia degli acquirenti, circostanza idonea a determinare affidamento sulla correttezza e veridicita’ del contenuto.
40. Inoltre, la ricorrente lamenta che non era stato considerato dalla corte d’appello che rispetto al 1979, epoca di rilascio da parte del Comune della certificazione al marito della (OMISSIS), lo strumento urbanistico del Comune di Lonate Pozzolo era nel frattempo cambiato, circostanza che poteva assumere rilevanza rispetto alla conoscenza del regime urbanistico in capo alla parte venditrice.
40.1. Il profilo di doglianza in esame e’ inammissibile ai sensi dell’articolo 348 ter c.p.c., comma 5, perche’, diversamente da quanto prospettato preliminarmente dai ricorrenti, la sentenza impugnata e’ emessa in un giudizio di appello instaurato con citazione notificata dopo l’entrata in vigore della novella dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, introdotta con il Decreto Legge n. 83 del 2012 conv. con mod. con L. n. 134 del 2012 ed e’ espressamente confermativa di quella assunta dal primo giudice.
40.2. Le considerazioni svolte dalla societa’ ricorrente per dimostrare, in applicazione dell’orientamento interpretativo avviato da Cass. 5528/2014 e proseguito con le pronunce di questa Corte n. 26774/2016 e n. 20994/2019, l’ammissibilita’ della censura ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 non sono coerenti con il suddetto orientamento.
40.3. Occorre infatti chiarire che nella sentenza di questa Corte n. 5528/2014 e’ si’ stato posto a carico della parte che intende denunciare il vizio di cui al novellato articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 nei confronti della sentenza d’appello confermativa di quella di primo grado, l’onere di indicare le ragioni di fatto poste a fondamento della decisione di primo grado, quelle poste a fondamento della sentenza di rigetto del gravame e dimostrarne la diversita’.

 

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40.4. Nondimeno, in quella pronuncia e’ stato in via prioritaria ben chiarito che la limitazione di cui all’articolo 348 ter c.p.c., commi 4 e 5, non opera se il giudice di secondo grado ricostruisce il fatto in modo differente da quello effettuato in primo grado, pur non mutando il dispositivo.
40.5. La Corte ha in tal modo fissato il discrimen alla luce del quale intendere il necessario presupposto della diversita’ fra la decisione di primo e quella di secondo grado, a cui e’ subordinata l’ammissibilita’ della censura in esame.
40.6. Si tratta cioe’ della necessaria prova, a carico del ricorrente, che nella sentenza di primo grado ed in quella di secondo grado il fatto e’ ricostruito in modo diverso, anche se il dispositivo dovesse coincidere.
40.7. In altri termini, la circostanza che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione senza pero’ mutare la ricostruzione di fatto operata dal giudice di prime cure non osta all’inammissibilita’ della denuncia ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (cfr. Cass. 7724/2022).
40.8. Nel caso di specie, le considerazioni svolte in ordine alla colpevolezza della parte venditrice da parte del giudice d’appello e sopra richiamate ai punti da 21 a 26 non costituiscono una diversa ricostruzione dei fatti rispetto a quella del primo giudice ma una valorizzazione delle risultanze allegate dalle parti con valenza rafforzativa della conferma della sentenza gravata, cui consegue ulteriormente l’inammissibilita’ del motivo inteso a far valere l’omesso esame di altre circostanze di fatto non valutate dal giudice d’appello.
41. Con il secondo profilo del secondo motivo (2b), si deduce la violazione degli articoli 2729 e 2033 c.c., per avere la corte d’appello erroneamente escluso l’incolpevole affidamento della (OMISSIS) sulla correttezza e rispondenza al vero delle risultanze del certificato di destinazione urbanistica richiesto dal tecnico di fiducia degli acquirenti, con la conseguenza che l’unico responsabile del danno avrebbe dovuto essere riconosciuto nel Comune di Lonate Pozzolo. Non erano cioe’ concludenti, ad avviso della ricorrente, la circostanza che la (OMISSIS), socia accomandataria della (OMISSIS), avesse partecipato alla edificazione dei due condomini che avevano asservito la capacita’ edificatoria del terreno venduto ai sigg.ri (OMISSIS)- (OMISSIS), ne’ quella dell’avere ella conosciuto la condizione del terreno nel 1979.

 

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41.2. Nell’ambito della stessa doglianza (2b) si deduce che la corte d’appello avrebbe violato la disposizione sul computo degli interessi restitutori la’ dove ha gravato l’obbligo di restituzione degli interessi dalla data dell’originario pagamento al saldo effettivo, pur in mancanza della malafede dell’accipiens ex articolo 2033 c.c.
41.3. Entrambe le suddette censure sono inammissibili.
41.4. La prima, perche’ sebbene formalmente articolata come violazione di legge, attinge la ricostruzione del fatto e le valutazioni di merito compiute dalla corte d’appello in punto di consapevolezza della societa’ venditrice circa la non effettiva potenzialita’ edificatoria del terreno venduto.
41.5. La seconda, per novita’ della questione, non risultando la stessa essere oggetto della sentenza impugnata (cfr. conclusioni delle parti e motivazione della stessa). Peraltro, alla luce del tenore delle righe dell’atto di appello trascritte a pag. 26 del ricorso, non e’ possibile affermare che la questione sia stata oggetto di specifico motivo di gravame nei confronti della sentenza di prime cure, la quale ha statuito sulla domanda di risarcimento dei danni fondata sull’articolo 1489 c.c..
42. Con il terzo motivo si censura, articolando due profili, l’illegittimita’ e nullita’ della sentenza impugnata per avere riconosciuto la responsabilita’ dell’ (OMISSIS) nella causazione dei danni asseritamente subiti dai (OMISSIS) e (OMISSIS) successivamente alla richiesta di rilascio della concessione edilizia rivolta al Comune di Lonate Pozzolo.
42.1. Con il primo profilo (3a) si deduce la nullita’ della sentenza in relazione agli articoli 112 e 113 c.p.c. per avere il giudice d’appello omesso di esaminare le contestazioni sollevate dall’Immobiliare sugli elementi costitutivi della domanda, sia sotto il profilo della sussistenza della colpa che sotto quello del nesso di causalita’.
42.2. Questo primo profilo della censura e’ inammissimebile perche’ come gia’ osservato in relazione al secondo motivo sub 41.4, sebbene formalmente si lamenti una violazione di legge, in realta’ si attingono la ricostruzione del fatto e le valutazioni di merito compiute dalla corte d’appello in punto di nesso di causalita’ della condotta dell’ (OMISSIS) rispetto ai danni subiti dai sigg.ri (OMISSIS)- (OMISSIS) a seguito del rilascio della concessione edilizia e motivatamente ricondotti dal giudice d’appello al comportamento della venditrice.
42.3 Con il secondo profilo del medesimo mezzo (3b) si deduce la violazione degli articoli 1218 e 1223 c.c. per avere la corte d’appello condannato l’ (OMISSIS) in solido con il Comune al risarcimento dei danni per i costi degli oneri di urbanizzazione/costruzione, spese allacciamento acqua, spese dell’impresa di costruzione, di spese legali di contenziosi sostenuto davanti al giudice amministrativo pur non trattandosi di danni conseguenza immediata e diretta dell’accertato inadempimento dell’Immobiliare stessa.
42.4. Anche in tal caso di tratta di censura inammissibile perche’ non deduce alcuna specifica violazione delle norme invocate e si contesta la conclusione di merito cui la corte di merito e’ pervenuta sulla scorta della loro applicazione (cfr. Cass. Sez. Un. 23745/2020).
43. Passando all’esame del ricorso incidentale del Comune di Lonate Pozzolo, con il primo motivo deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, l’erronea interpretazione delle circostanze di fatto dedotte e dei mezzi di prova, travisamento dei fatti ex articolo 2697 c.c..
43.1. Il Comune assume che la corte d’appello avrebbe confuso, ai fini della prova del nesso di causalita’ rilevante a fondare la corresponsabilita’ dell’ente per la stipulazione del contratto di compravendita e delle conseguenti spese sostenute dagli acquirenti (OMISSIS)- (OMISSIS), il certificato di destinazione urbanistica con la concessione edilizia.
43.2. L’accertamento giudiziale effettuato dal giudice amministrativo riguarda, infatti, l’erroneo rilascio della concessione edilizia successivamente alla stipula del contratto e non il certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto di compravendita.
43.3. Assume il Comune ricorrente che quest’ultimo costituisce una certificazione da allegare all’atto di compravendita ma dotata di effetti meramente dichiarativi che non esonera le parti dalle necessarie verifiche sulla ammissibilita’/fattibilita’ del progetto che sull’area esse intendano effettuare.
43.4. Pertanto, ad avviso del ricorrente incidentale, il rilascio del certificato di destinazione urbanistica non poteva legittimamente ingenerare di per se’ nei sigg.ri (OMISSIS) (OMISSIS) un affidamento giuridicamente rilevante, essendosi gli stessi determinati all’acquisto in ragione della prospettazione dei luoghi fatta dalla venditrice, che sul punto aveva assunto anche la relativa garanzia.
43.5. La censura coglie nel segno, non potendosi fondare la corresponsabilita’ del Comune per la stipula della compravendita e per i conseguenti danni considerando cumulativamente ed indistintamente il rilascio del certificato di destinazione urbanistica con quello, successivo alla stipula contrattuale, della concessione edilizia.
43.6. Ai fini della negoziazione contrattuale rileva causalmente solo il rilascio del certificato di destinazione urbanistica ed e’ rispetto ad esso che va valutata l’asserita sussistenza della responsabilita’ del Comune, verificando se tale certificazione sia idonea a ledere la posizione soggettiva degli acquirenti e ad arrecare loro i danni dai medesimi lamentati.
43.7. In proposito, si deve rilevare che il certificato di destinazione urbanistica (cdu) e’, diversamente dalla concessione edilizia, un certificato rilasciato dall’ufficio tecnico comunale competente al fine di accertare i dati catastali, la destinazione urbanistica e i parametri urbanistici dell’immobile per il quale questo e’ stato richiesto. Consente, insomma, a chi lo ottiene di capire quali sono le reali possibilita’ edificatorie del suo bene e la sua conformita’ a quanto riportato nel P.R.G. comunale.
43.8. La sua disciplina trova fonte nella L. n. 47 del 1985, articolo 18, comma 2 oggi sostituito dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 30 il quale lo classifica come uno dei primi strumenti previsti dal Legislatore contro l’abusivismo edilizio.
43.9. Effettivamente, secondo consolidata giurisprudenza, al certificato di destinazione urbanistica si riconosce carattere meramente dichiarativo e ricognitivo atteso che la situazione giuridica attestata nel predetto certificato altro non e’ che la conseguenza di altri precedenti provvedimenti che hanno provveduto a determinarla (cfr. T.A.R. Roma, Sez. II, 06/03/2012 n. 2241; T.A.R. Brescia, Sez. I, 24/04/2012 n. 687; T.A.R. Torino, Sez. II, 18/06/2016 n. 887; T.A.R. Bari, Sez. III, 03/01/2018 n. 5; T.A.R. Milano, Sez. II, 21/07/2017 n. 434).
43.10. Inoltre, si sostiene che il certificato, in quanto privo di una efficacia provvedimentale propria, non ha alcuna concreta lesivita’; il che rende impossibile la sua autonoma impugnazione (T.A.R. Milano, Sez. II, 04.11.2019 n. 2296; Consiglio di Stato, Sez. IV, 04.02.2014, n. 505; T.A.R. Catania, Sez. II, 03/07/2019, n. 1696; T.A.R. Milano, Sez. I, 24/03/2016, n. 586; T.A.R. Latina, Sez. II, 22/05/2013 n. 482, T.A.R. Brescia, Sez. I, 24/04/2012, n. 687 e 21/12/2011, n. 1779; T.A.R. Milano, Sez. II, 14/03/2011, n. 729 e Sez. IV, 06/10/2010, n. 6863). Esso manca cioe’ di imperativita’, esecutivita’ e possibilita’ di esperire per esso l’autotutela.
43.11. Cionondimeno non mancano pronunce del giudice ordinario -cui spetta la relativa giurisdizione (cfr. Cons. Stato sent. 505/2014) – di condanna dell’ente comunale per illecito rilascio di certificazione di destinazione urbanistica (Cr. Trib. Frosinone sent. 803/2018).
43.12. Nel caso di specie, la concreta responsabilita’ colposa del Comune e’ stata ricollegata sia al rilascio del certificato di destinazione urbanistica sia all’errore nell’individuazione del funzionario competente al rilascio della concessione edilizia (cfr. primo cpv di pag.7 della sentenza), errore che la corte di merito sostiene essere non scusabile.
43.13. Cosi’ argomentando, tuttavia, il giudice d’appello conferma l’illegittimo indistinto ricorso alle due diverse attivita’ poste in essere dal Comune di Lonate Pozzolo al fine di giustificarne il riconoscimento del concorso causale colposo nella stipula del contratto di compravendita e della conseguente condanna in solido al risarcimento dei danni derivati.
44.Con il secondo motivo si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’omesso esame di fatto decisivo e cioe’ il ruolo svolto dal tecnico di parte, geom. (OMISSIS), nominato dai sigg.ri (OMISSIS)- (OMISSIS).
44.1. La censura e’ inammissibile ex articolo 348 ter c.p.c., comma 5, per le medesime considerazioni sopra svolte al paragrafo 40, trattandosi di sentenza d’appello confermativa di quella di primo grado ed emessa in giudizio successivo all’11 settembre 2012 cui si applica la novella di cui al Decreto Legge n. 83 del 2012 conv. con mod. in L. n. 134 del 2012.
45. In conclusione il ricorso principale e’ rigettato mentre va accolto quello incidentale per quanto sopra argomentato con riguardo al primo motivo, con cassazione della sentenza in relazione all’accoglimento dell’impugnazione incidentale e rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, per riesame del gravame del Comune di Lonate Pozzolo alla luce dei sopra enunciati principi di diritto nonche’ per le spese del giudizio di legittimita’.
46. Sussistono i presupposti processuali per il versamento ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater -, da parte del ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e accoglie il primo motivo del ricorso incidentale; cassa e rinvia in relazione al motivo accolto alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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