Condominio e la convenzione sulla ripartizione delle spese

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|4 luglio 2022| n. 21086.

Condominio e la convenzione sulla ripartizione delle spese

In tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’articolo 1123, comma 1, del Cc, – che deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime – presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l’assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto con l’osservanza della forma prescritta per quest’ultimo.

 

Ordinanza|4 luglio 2022| n. 21086. Condominio e la convenzione sulla ripartizione delle spese

Data udienza 16 giugno 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Ripartizione delle spese – Deroga al regime legale – Convenzione relativa – Presupposti – Dichiarazione di accettazione avente valore negoziale – Forma – Adesione di una parte al contratto osservando la forma prescritta – Idoneità

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. ROLFI Federico Vincenzo Amedeo – Consigliere

Dott. TRAPUZZANO Cesare – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 18001/2015 proposto da:
(OMISSIS) S.P.A., elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 2044/2014 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 03/06/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/06/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.

Condominio e la convenzione sulla ripartizione delle spese

 

FATTI DI CAUSA E MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La (OMISSIS) s.p.a. ha proposto ricorso articolato in cinque motivi avverso la sentenza n. 2044/2014 della Corte d’appello di Milano, pubblicata il 3 giugno 2014.
2. Resiste con controricorso il Condominio Corso Sempione n. 50 di Milano.
3. La Corte d’appello di Milano ha rigettato il gravame avanzato dalla (OMISSIS) s.p.a. contro la sentenza resa dal Tribunale di Milano il 25 maggio 2011. E’ stata dunque respinta l’opposizione al decreto ingiuntivo n. 4485/2009 per la riscossione di contributi condominiali intimato alla (OMISSIS) s.p.a. dal Condominio Corso Sempione n. 50. L’opponente (OMISSIS) s.p.a., contestando l’importo delle somme ingiunte, aveva domandato la declaratoria di nullita’ della deliberazione assembleare del 6 febbraio 1996 e conseguentemente della deliberazione del 17 settembre 2007, deducendo che la prima delibera aveva modificato senza il necessario consenso unanime di tutti i condomini il regolamento condominiale del 14 novembre 1955, il quale prevedeva originariamente la riduzione di 1/6 delle spese in favore dei proprietari dei locali negozi. La Corte d’appello ha esposto che l’articolo 13 dell’originario regolamento prevedeva effettivamente la riduzione d 1/6 delle quote millesimali attribuite ai negozi. Al contrario, il regolamento del 6 febbraio 1996 disponeva per la determinazione delle quote millesimali e la ripartizione delle spese il riferimento all’allegata tabella. All’assemblea del 6 febbraio 1996 parteciparono nove condomini per un totale di 963 millesimi; l’unico condomino assente, (OMISSIS), aveva tuttavia dichiarato di aderire alla modifica del regolamento in punto spese con lettera del 20 settembre 2004. All’assemblea del 6 febbraio 1996 aveva partecipato anche “l’allora gestore dei locali (OMISSIS) s.p.a., accorpato poi nella (OMISSIS) s.p.a.”. A tale delibera del 6 febbraio 1996, evidenzia ancora la Corte di Milano, la (OMISSIS) s.p.a. prima e la (OMISSIS) s.p.a. poi avevano dato esecuzione, pagando gli importi al Condominio in seguito chiesti in restituzione soltanto col giudizio in esame.
4. La trattazione del ricorso e’ stata fissata in camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2, e articolo 380 bis.1, c.p.c..
5. Il primo motivo del ricorso della (OMISSIS) s.p.a. denuncia la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1136 c.c.; avrebbe errato la Corte d’appello nel ritenere che la lettera del 20 settembre 2004 proveniente dal condomino (OMISSIS) aveva reso “totalitaria” l’assemblea del 6 febbraio 1996.
Il secondo motivo del ricorso della (OMISSIS) s.p.a. denuncia la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1137 c.c., comma 2, e articolo 1421 c.c., nella parte in cui la Corte d’appello ha negato la legittimazione della ricorrente a far valere la nullita’ della deliberazione del 6 febbraio 1996.
Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1423 c.c., quanto al rilevo sanante attribuito all’esecuzione della delibera nulla.
Il quarto ed il quinto motivo di ricorso allegano la violazione o falsa applicazione degli articoli 132 c.p.c., comma 2, n. 4, e articolo 118 disp. att. c.p.c., comma 1, per l’assenza di motivazione della sentenza impugnata.

Condominio e la convenzione sulla ripartizione delle spese

6. I cinque motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, per la loro evidente connessione, e si rivelano infondati.
6.1. Innanzitutto, non sussiste la lamentata nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 132 c.p.c., n. 4, e dell’articolo 118 disp. att. c.p.c., contenendo evidentemente la stessa le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione. Cio’ e’ del resto logicamente confermato dal fatto che la stessa ricorrente ha poi dedotto nei primi tre motivi il vizio di violazione e falsa applicazione con riferimento a varie norme di diritto, presupponendo tali censure che i giudici del merito abbiano preso in esame le questioni oggetto di doglianza e le abbiano risolte in modo giuridicamente non corretto.
6.2. Va premesso che si ha riguardo ad un giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, e che in tale ambito si procede al sollecitato sindacato di nullita’ della deliberazione assembleare del 6 febbraio 1996 (e conseguentemente della deliberazione del 17 settembre 2007), avendo la stessa, secondo la ricorrente, modificato senza il necessario consenso unanime di tutti i condomini il regolamento condominiale del 14 novembre 1955 in punto di convenzione di ripartizione delle spese, nella quale si prevedeva la riduzione di 1/6 delle quote millesimali attribuite ai negozi.
6.3. Ribadendo il principio da ultimo precisato in Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’articolo 1135 c.c., nn. 2) e 3), mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari. Come anche precisato da Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice puo’ sindacare sia la nullita’ dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilita’ di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia pero’ dedotta mediante apposita domanda riconvenzio-nale di annullamento.
6.4. Ora, per quanto accertato in sentenza e per quanto espone la stessa ricorrente, il Condominio Corso Sempiore n. 50 di Milano aveva originariamente adottato una “convenzione” sul riparto delle spese condominiali, ai sensi dell’articolo 1123 c.c., inserita nel regolamento condominiale del 14 novembre 1955, che prevedeva, in deroga ai criteri legali, la riduzione di 1/6 delle quote millesimali attribuite ai negozi.
6.4.1. I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’articolo 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione puo’ essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che percio’ si definisce “di natura contrattuale”), ovvero in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimita’, o col consenso di tutl:i i condomini (ad esempio, Cass. 17 gennaio 2003, n. 641). La natura delle disposizioni contenute nell’articolo 1118 c.c., comma 1, e articolo 1123 c.c., non preclude, infatti, l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprieta’.
6.4.2. Problema ulteriore – non affrontato nelle censure qui in esame – e’ quello dell’efficacia, ovvero dell’opponibilita’, anche nei confronti dei successori dei condomini originari dell’eventuale clausola regolamentare contenente una convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri di cui all’articolo 1123 c.c. (cfr. Cass. 9 agosto 1996, n. 7353; Cass. 16 dicembre 1988, n. 6844; Cass. 23 dicembre 1988, n. 7039).
La sostanza di una “diversa convenzione”, ex articolo 1123 c.c., comma 1, e’ quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata degli obblighi di contribuzione alle spese sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli articoli 1118, 1123 c.c. e ss., e articolo 68 disp. att. c.c..

Condominio e la convenzione sulla ripartizione delle spese

L’efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell’articolo 1123 c.c., comma 1, si deroga al regime legale di ripartizione delle spese e’ percio’ soggetta alla regola della relativita’ degli effetti del contratto, di cui all’articolo 1372 c.c., sicche’ essa e’ limitata alle parti che la stipulano e non si estende ai loro aventi causa a titolo particolare, se non attraverso uno degli strumenti negoziali all’uopo predisposti dall’ordinamento (delegazione, espromissione, accollo e cessione del contratto). Occorre, altrimenti, che gli aventi causa abbiano preso conoscenza della preesistente convenzione ex articolo 1123 c.c., comma 1, al momento dell’acquisto ed abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini (e non quindi soltanto nei confronti di chi abbia loro alienato la proprieta’ dell’immobile) (cfr. ancora Cass. 9 agosto 1996, n. 7353).
Non sovviene per la convenzione sul riparto delle spese la regola della vincolativita’ del regolamento nei confronti di eredi ed aventi causa dei condomini che siano stati direttamente chiamati ad approvarlo, alla stregua dell’articolo 1107 c.c., comma 2, (che al condominio si applica in forza dell’articolo 1139 c.c., e che viene espressamente richiamato dall’articolo 1138 c.c., comma 3), trattandosi di clausola di contenuto contrattuale, eccentrica rispetto al contenuto normativo tipico del regolamento.
Nemmeno e’ ipotizzabile la trascrivibilita’ di una convenzione di deroga ai criteri legali delle spese condominiali: vi osta il principio di tassativita’ della trascrizione immobiliare, essendo l’opponibilita’ degli effetti conseguente alla trascrizione propria soltanto degli atti e delle sentenze specificamente indicati negli articoli 2643 e 2645 c.c.. Funzione della trascrizione, del resto, e’ quella non di fornire notizie sulle vicende riguardanti il patrimonio immobiliare, ma di risolvere eventuali conflitti fra piu’ aventi causa; e la tipicita’ degli effetti della trascrizione e dei diritti reali non fa acquisire carattere reale ad un’obbligazione solo perche’ essa sia stata annotata nei registri immobiliari.
6.4.3. Viene, dunque, imposta, a pena di radicale nullita’ l’approvazione di tutti i condomini per le delibere dell’assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall’articolo 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento “contrattuale” (Cass. 19 marzo 2010, n. 6714; Cass. 27 luglio 2006, n. 17101; Cass. 8 gennaio 2000, n. 126).
6.4.4. Avendo i condomini, allora, nell’esercizio della loro autonomia, espressamente dichiarato di accettare l’articolo 13 del regolamento condominiale del 14 novembre 1955, il quale prevedeva originariamente la riduzione di 1/6 delle spese in favore dei proprietari dei locali negozi, ovvero che le loro quote nel condominio venissero determinate in modo difforme da quanto previsto nell’articolo 1118 c.c., e articolo 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’articolo 1123 c.c., comma 1, ultima parte, mediante dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, tale convenzione di natura contrattuale era successivamente modificabile soltanto tramite un rinnovato consenso unanime dei condomini (arg. da Cass. Sez. 2, 10 marzo 2020, n. 6735; Cass. 25 gennaio 2018, n. 1848).
6.4.5. Siffatta unanime convenzione modificatrice e’ stata ritenuta perfezionata dalla Corte d’appello di Milano allorche’ (OMISSIS), unico condomino assente all’assemblea del 6 febbraio 1996 (che aveva approvato la modifica regolamentare con il voto favorevole dei nove restanti condomini, fra cui la dante causa della attuale ricorrente), aveva dichiarato di aderirvi con lettera del 20 settembre 2004. Cio’ che rileva nella specie non e’ l’attivita’ dell’assemblea, quanto alle operazioni di voto, all’esito delle stesse, alla verifica delle maggioranze, ma la formazione di un consenso negoziale, che ben puo’ manifestarsi al di fuori della riunione, anche mediante successiva adesione di una parte al contratto con l’osservanza della forma prescritta per quest’ultimo.
6.4.6. Se una delibera di condominio deve assumersi all’unanimita’ ed e’ volta, in realta’, ad esprimere la volonta’ contrattuale nei reciproci rapporti tra i partecipanti, essa non e’ impugnabile secondo la disciplina delle delibere assembleari (articolo 1137 c.c.), con la conseguente possibilita’, da un lato, del successivo perfezionamento di essa al di fuori dell’assemblea (articolo 1326 c.c. e segg.); dall’altro, della costituzione, modifica, estinzione di un rapporto giuridico in forma non vincolata, con il solo limite della sua riconoscibilita’ (arg. da Cass. 2 febbraio 1998, n. 982; Cass. 21 maggio 1976, n. 1830; Cass. 2 agosto 1969, n. 2916).
6.4.7. Puo’ pertanto enunciarsi il seguente principio:
in tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’articolo 1123 c.c., comma 1, – che deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed e’ modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime – presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalita’ richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l’assemblea e puo’ percio’ manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto con l’osservanza della forma prescritta per quest’ultimo.
6.4.8. Trattandosi, quindi, di giudizio sull’avvenuta conclusione o meno di un contratto, esso implica un mero accertamento di fatto, che rientra nel potere esclusivo del giudice di merito e si sottrae al sindacato di legittimita’, se non per vizio riconducibile all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
6.4.9. Escluso, in definitiva, il vizio di invalidita’ della deliberazione assembleare del 6 febbraio 1996 e quello conseguente della deliberazione del 17 settembre 2007, posta a fondamento del decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali oggetto di opposizione da parte della (OMISSIS) s.p.a., il ricorso e’ infondato.
7. Il ricorso va percio’ rigettato, con condanna della ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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