Condominio e l’iniziativa contrattuale dell’amministratore

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|24 ottobre 2022| n. 31382.

Condominio e l’iniziativa contrattuale dell’amministratore

In tema di condominio negli edifici, l’iniziativa contrattuale dell’amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell’assemblea, disponga l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale, non determina l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria. Né peraltro il terzo, che abbia operato su incarico dell’amministratore, può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto non ad ampliare l’ambito del potere di rappresentanza ex art. 1131 cod. civ., quanto unicamente a fondare, in base all’art. 1135, comma 2, cod. civ., il diritto dell’amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell’ambito interno al rapporto di amministrazione condominiale.

Ordinanza|24 ottobre 2022| n. 31382. Condominio e l’iniziativa contrattuale dell’amministratore

Data udienza 11 ottobre 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Amministratore – Attribuzioni – Rappresentanza negoziale – Lavori di manutenzione straordinaria – Esecuzione su disposizione dell’amministratore senza previa delibera assembleare – Opponibilità al condominio – Esclusione – Applicabilità dei principi in tema di amministrazione di società – Esclusione – Fondamento – Requisito dell’urgenza – Rilevanza – Esclusione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BERTUZZI Mario – Presidente

Dott. PAPA Patrizia – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 25060/2017 proposto da:
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
nonche’ contro
(OMISSIS), (OMISSIS) S.P.A.;
– intimati –
avverso la sentenza n. 1721/2017 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 25/07/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11/10/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.

Condominio e l’iniziativa contrattuale dell’amministratore

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1. (OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. avverso la sentenza n. 1721/2017 della Corte d’appello di Bologna, pubblicata il 25 luglio 2017.
Il Condominio (OMISSIS) e (OMISSIS), ha notificato controricorso.
Non hanno svolto attivita’ difensive la (OMISSIS) e la (OMISSIS) s.p.a.
2. Il Tribunale di Bologna, con sentenza del 25 febbraio 2013, rigetto’ la domanda di pagamento del corrispettivo di appalto, pari ad Euro 35.700,00, proposta dalla (OMISSIS) nei confronti del Condominio (OMISSIS) e (OMISSIS), mentre dichiaro’ inammissibile, perche’ spiegata solo in sede di precisazione delle conclusioni, la domanda proposta dalla medesima (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS), chiamato in causa dal convenuto Condominio, in quanto proprio ex amministratore, per esserne garantito in caso di condanna in favore dell’attrice, avendo questi commissionato i lavori all’impresa edile in assenza di deliberazione assembleare. (OMISSIS) aveva a sua volta chiamato in garanzia la (OMISSIS) s.p.a. Il Tribunale escluse che il contratto d’appalto per la manutenzione straordinaria dell’edificio, concluso dall’amministratore (OMISSIS), producesse effetti nei riguardi del Condominio, giacche’ non autorizzato ne’ ratificato dall’assemblea, mancando anche prova dell’indifferibilita’ delle opere; secondo il Tribunale l’appaltatrice avrebbe unicamente potuto invocare la responsabilita’ di chi aveva agito senza potere in nome e per conto dei condomini.
Propose appello unicamente (OMISSIS), assumendo che la sentenza del Tribunale conteneva in motivazione un giudizio sulla non indifferibilita’ dei lavori ed una valutazione sulla configurabilita’ di una ipotesi di falsus procurator suscettibili di assurgere a cosa giudicata e di consentire cosi’ alla impresa appaltatrice di chiedere a lui il prezzo delle opere. (OMISSIS) domandava di rigettare le domande proposte dal Condominio nei suoi riguardi, ed in subordine di essere comunque garantito dall’assicuratrice (OMISSIS) s.p.a. La Corte d’appello di Bologna ha dichiarato inammissibile il gravame di (OMISSIS), in quanto la domanda di garanzia del Condominio azionata verso l’appellante presupponeva comunque l’accoglimento della domanda verso lo stesso formulata dalla appaltatrice (OMISSIS), sicche’ al rigetto di quest’ultima era conseguito l’assorbimento della prima. Da cio’ il difetto dell’interesse ad appellare di (OMISSIS).
3.La trattazione del ricorso e’ stata fissata in camera di Consiglio, a norma degli articoli 375, comma 2, e 380 bis.1, c.p.c.
Il ricorrente ha depositato memoria.
4. Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 100 e 112 c.p.c. Si sostiene che era idonea a formare un giudicato contrario all’interesse del ricorrente, e percio’ legittimava all’appello, la motivazione contenuta nella sentenza di primo grado, secondo cui il contratto, concluso dall’amministratore (OMISSIS) con la (OMISSIS) in carenza di potere rappresentativo del Condominio, avrebbe unicamente potuto fondare la responsabilita’ del falsus procurator verso l’appaltatrice. La censura specifica che l’appello era stato proposto per chiedere proprio la modifica della motivazione a lui pregiudizievole contenuta nella pronuncia del Tribunale.
Il secondo motivo del ricorso di (OMISSIS) deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo, costituito dall’urgenza dei lavori eseguiti su beni condominiali.
5. Il primo motivo di ricorso e’ infondato.

Condominio e l’iniziativa contrattuale dell’amministratore

5.1. A fronte della domanda di pagamento del corrispettivo di appalto proposta dalla (OMISSIS) nei confronti del Condominio (OMISSIS) e (OMISSIS), quest’ultimo aveva chiamato in causa (OMISSIS), ex amministratore, per essere tenuto indenne o comunque manlevato in caso di condanna in favore dell’attrice. Secondo il Condominio, il (OMISSIS) aveva commissionato i lavori all’impresa appaltatrice edile in assenza di deliberazione assembleare e dunque senza potere alcuno di obbligare i condomini. La (OMISSIS) propose poi espressa domanda nei confronti di (OMISSIS) in sede di precisazione delle conclusioni: questa domanda venne dichiarata inammissibile perche’ tardiva in primo grado e la sentenza di appello si e’ limitata a ribadirne la inammissibilita’, in quanto non oggetto di gravame incidentale.
5.2. La sentenza di primo grado ha dunque fatto applicazione del principio, enunciato da questa Corte, secondo cui l’iniziativa contrattuale dell’amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell’assemblea, disponga l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale, non determina l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benche’ irregolarmente, dall’organo di una societa’ resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, giacche’ i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli articoli 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (cosi’ Cass. Sez. 6 – 2, 17/08/2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 07/05/1987, n. 423). Ne’ peraltro il terzo, che abbia operato su incarico dell’amministratore, puo’ dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto non ad ampliare l’ambito del potere di rappresentanza ex articolo 1131 c.c., quanto unicamente a fondare, in base all’articolo 1135, comma 2, c.c., il diritto dell’amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell’ambito interno al rapporto di amministrazione condominiale.
5.3. Ora, la deduzione della inefficacia del contratto stipulato in suo nome da un rappresentante senza poteri rappresenta una mera difesa, con la quale il convenuto non estende l’oggetto del processo al di la’ del diritto fatto valere dall’attore, ne’ allarga l’insieme dei fatti rilevanti allegati al giudizio (cosi’ Cass. Sez. Unite, 03/06/2015, n. 11377).
A fronte di tale deduzione di inefficacia, il terzo contraente puo’ chiedere che sia affermata la responsabilita’ per culpa in contrahendo del falsus procurator, ove questo sia stato evocato in giudizio, cioe’ il risarcimento dei danni sofferti per avere confidato senza propria colpa nell’operativita’ del contratto. L’inefficacia del contratto stipulato dal “falsus procuratori’ nei confronti dello pseudo rappresentato non comporta, infatti, salvo espressa previsione di legge (ad esempio, articolo 1890, comma 2, c.c.), che gli effetti del negozio si verifichino in capo a colui che ha agito senza potere, il quale cosi’ assuma personalmente gli obblighi contrattuali.
5.4. Nel caso in esame, giacche’ il Condominio, convenuto per il pagamento del prezzo dell’appalto, chiamo’ in causa il proprio ex amministratore, indicandolo come il vero legittimato passivo, obbligato in sua vece, rispetto alle pretese dell’attrice, non si versava in un’ipotesi di chiamata in garanzia impropria (o manleva), la quale presuppone la non contestazione della legittimazione passiva, ma di chiamata del terzo responsabile (dovendosi privilegiare, al di la’ della formula adottata, l’effettiva volonta’ del chiamante in relazione alla finalita’, in concreto perseguita, di attribuire all’ex amministratore la responsabilita’ della stipula del contratto di appalto, che ha come correlazione l’esclusione di quella dell’originario convenuto), con conseguente estensione automatica della domanda dell’attore nei confronti del terzo (cfr. Cass. Sez. 1, 08/03/2018, n. 5580; Cass. Sez. 6 3, 28/11/2017, n. 28354; Cass. Sez. 3, 07/10/2011, n. 20610).
Tuttavia, qui l’attrice (OMISSIS) propose una espressa domanda nei confronti di (OMISSIS) ma la stessa e’ stata dichiarata inammissibile, e tale statuizione non e’ devoluta nell’ambito del presente giudizio di cassazione. Il Tribunale, inoltre, avendo rigettato la domanda principale della (OMISSIS) nei confronti del Condominio, omise di pronunciare sulla domanda di manleva svolta da quest’ultimo verso (OMISSIS), ritenendola evidentemente assorbita.
Essendo stata dichiarata inammissibile la domanda espressamente proposta dall’attrice originaria nei confronti del terzo chiamato, ed essendo rimasta assorbita la domanda di manleva proposta dal convenuto nei confronti dello stesso chiamato (OMISSIS), quest’ultimo non aveva, allora, interesse ad impugnare autonomamente la sentenza di primo grado quanto alla motivazione adottata in relazione al rapporto principale, non dovendo sottrarsi ad alcun effetto riflesso che quella decisione potesse spiegare sul rapporto tra il medesimo falsus procurator e la societa’ terza contraente.
L’interesse all’impugnazione, manifestazione del generale principio dell’interesse ad agire – sancito, quanto alla proposizione della domanda ed alla relativa contraddizione alla stessa, dall’articolo 100 c.p.c. – va apprezzato in relazione all’utilita’ giuridica concreta derivabile alla parte dall’accoglimento del gravame, e si collega alla soccombenza, anche parziale, nel precedente giudizio, mancando la quale l’impugnazione e’ inammissibile. Deve percio’ escludersi l’interesse della parte integralmente vittoriosa ad impugnare la sentenza al solo fine di ottenere una modificazione della motivazione, salvo il caso che da quest’ultima possa dedursi un’implicita statuizione contraria all’interesse della parte medesima, nel senso che a questa possa derivare pregiudizio da motivi che, quale premessa necessaria della decisione, siano suscettibili di formare giudicato (Cass. Sez. L, 10/11/2008, n. 26921; Cass. Sez. L, 14/12/1996, n. 11180; Cass. Sez. L, 06/07/1990, n. 7099).
Sulle questioni inerenti al terzo chiamato in causa, indicato dal convenuto quale vero legittimato passivo, non esaminate tuttavia dal giudice di primo grado sia perche’ ritenute assorbite dal rigetto della domanda principale, sia in conseguenza della supposta inammissibilita’ della domanda rivolta dall’attore nei confronti dello stesso terzo, non puo’, tuttavia, formarsi alcun giudicato in senso sostanziale.
5.5. L’appello proposto da (OMISSIS) era dunque effettivamente inammissibile per difetto di interesse all’impugnazione e il primo motivo di ricorso va rigettato.
Il secondo motivo del ricorso di (OMISSIS) e’ inammissibile, in quanto attiene al merito della lite, il cui esame era precluso ai giudici dell’appello per la inammissibilita’ del gravame.

Condominio e l’iniziativa contrattuale dell’amministratore

6. Il ricorso va percio’ rigettato, con condanna del ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo; non deve provvedersi al riguardo per gli altri intimati che non hanno svolto attivita’ difensive.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R.N. 115 DEL 30 maggio 2002, articolo 13, comma 1-quater, -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controri-corrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.400,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

 

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