Suprema Corte di Cassazione
sezione III
sentenza 17 febbraio 2014, n. 3616
Svolgimento del processo
1. Nel gennaio ‘94 R.D.T.P.F. intimava sfratto per morosità nei confronti della Massimo Riconda srl, conduttrice di un immobile di sua proprietà sito in Firenze e destinato ad uso non abitativo. Nell’opposizione della società conduttrice – che deduceva l’avvenuto recesso dal contratto con effetto dal 30 novembre 93, nonché la risalente offerta di restituzione dei locali – interveniva la sentenza 5 ottobre 2005 con la quale il tribunale di Firenze rigettava la domanda dell’attore, dichiarando inammissibile la domanda di restituzione del deposito cauzionale proposta in corso di giudizio dalla convenuta.
Gli eredi del R.D.T. proponevano appello avverso tale sentenza; pure gravata in via incidentale dalla Massimo Riconda srl. Interveniva quindi la sentenza n. 671 del 19 maggio 2009 come la quale la corte di appello di Firenze confermava integralmente la sentenza di primo grado, con compensazione delle spese di lite.
Gli eredi R.D.T. interponevano quindi ricorso per cassazione sulla base di sei motivi, ai quali resisteva con controricorso la Massimo Riconda srl..
Motivi della decisione
2.1 Con il primo motivo di ricorso, si lamenta violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex articolo 360, 1^ co., n.3) cpc con riferimento agli articoli 2384, secondo comma e 1399 cc, non avendo la corte di appello ravvisato l’inefficacia della lettera di recesso 31 maggio 93 della conduttrice Massimo Riconda srl, in quanto a firma del solo Ri.Ma. , non anche dell’altro amministratore e legale rappresentante con firma congiunta Ro.Ce.Li. . Questa circostanza concretava una carenza attinente non già ai meri limiti contenutistici del potere di rappresentanza, bensì al potere di rappresentanza in sé considerato; con la conseguenza che il difetto di potere rappresentativo: – era opponibile non soltanto dalla società ai terzi, ma anche dai terzi alla società; – non era suscettibile di ratifica, in quanto il recesso dal contratto di locazione aveva natura non contrattuale ma di atto unilaterale recettizio; tanto più che l’eventuale ratifica poteva individuarsi soltanto in atti successivi al 30 maggio 93 e, dunque, non in grado di concretare un valido recesso, nel rispetto del termine di legge, al novembre ‘93.
Viene formulato, ex art.366 bis cod.proc.civ., il seguente quesito di diritto: “se è corretta l’applicazione dell’istituto giuridico della ratifica previsto dall’articolo 1399 codice civile, con effetto sanante ex tunc, all’atto di recesso dal rapporto di locazione tra le parti sottoscritto da uno solo degli amministratori della società a responsabilità limitata convenuta in giudizio, quando lo statuto della società medesima prevede che il potere di amministrarla è demandato, congiuntamente, a due amministratori; e, quindi, se nel caso concreto che qui occupa sia stata retroattivamente efficace o meno, ai fini della cessazione del contratto di locazione di cui è causa alla data del 30 novembre 93, la ratifica del recesso, inviato al locatore dal solo Ri.Ma. quale amministratore della società omonima a responsabilità limitata il 30 maggio 93, ratifica operata dall’altro amministratore con la sottoscrizione della comparsa di risposta nel giudizio di primo grado”.
Il motivo è infondato, stante l’insussistenza della violazione di legge lamentata.
La corte di appello ha correttamente affermato il principio (sent. pag. 9) per cui la dichiarazione di recesso dal rapporto locativo è atto di natura negoziale, così da essere – nell’ipotesi in cui provenga da soggetto sprovvisto di potere rappresentativo – suscettibile di ratifica. Il motivo di ricorso non mostra di farsi carico di questo fondamentale aspetto, dando per scontato che – al contrario – il recesso sia atto unilaterale recettizio di contenuto puramente comunicativo, e dunque sottratto in quanto tale alla disciplina generale del negozio giuridico.
Contrariamente a tale avviso, va qui riaffermato che il recesso dalla locazione ha natura tipicamente negoziale, in quanto estrinsecazione dell’autonomia negoziale della parte direttamente incidente sulla protrazione degli effetti del contratto.
Ne consegue che – certo non ostando a tale qualificazione la sua unilateralità – esso è suscettibile di ratifica ex art. 1399 cod. civ.; norma generale, quest’ultima, che deve ritenersi applicabile, non emergendo profili di incompatibilità di sorta, anche agli atti unilaterali secondo quanto disposto dall’art. 1324 cod. civ. (Cass. n. 195 del 10/01/2003).
Quanto alla asserita inidoneità della ratifica a fare nella specie salvo il termine legale di preavviso, basterà aggiungere che, una volta ammessa la possibilità di ratifica del recesso, non vi è ragione (né questa è stata indicata dal ricorrente) per non ritenere anche in tal caso retroattivi i suoi effetti; sicché il recesso “va considerato tempestivo anche se la detta ratifica intervenga dopo la scadenza del termine utile per l’esercizio del recesso medesimo; ciò in virtù del retroagire degli effetti della ratifica al momento in cui il recesso è stato esercitato” (Cass. cit.).
Ciò posto, la corte di appello ha puntualmente indicato gli atti a suo giudizio concretanti la volontà di ratifica (appunto con effetto ex tunc) da parte dell’altro amministratore della Massimo Riconda srl (il telegramma del 30.11.93; la lettera del legale del conduttore; la costituzione in giudizio e gli altri scritti difensivi).
Si tratta di aspetto fattuale tipicamente riconducibile alla ricostruzione della volontà negoziale delle parti e, come tale, insindacabile in cassazione ove logicamente e congruamente motivato.
2.2 Con il secondo motivo si lamenta violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex articolo 360, 1^ co., n. 3) cpc con riferimento agli articoli 1220/1216 cc, dal momento che: a. la società conduttrice non aveva ritualmente completato la procedura di offerta formale di riconsegna dei locali facendo seguire, alla notificazione dell’offerta tramite ufficiale giudiziario, l’effettiva consegna dell’immobile al sequestratario nominato dal giudice; b. l’offerta non formale, pur evitando la mora del debitore e la sua responsabilità risarcitoria, non era tuttavia idonea a sollevare la società conduttrice dall’obbligo del pagamento dei canoni successivi; c. l’offerta non formale in concreto attuata era priva di effetto, poiché la riconsegna era stata proposta mediante ritiro delle chiavi presso il legale della società conduttrice, e non presso i locali medesimi.
Viene formulato il seguente quesito di diritto: “se ai sensi dell’articolo 1220 codice civile costituisca, come nel caso di specie, offerta non formale di restituzione di un immobile locato da parte del conduttore la comunicazione, effettuata da parte della conduttrice Massimo Riconda srl al locatore R.D.T.P. , che le chiavi di detto immobile erano a disposizione di quest’ultimo presso lo studio del legale della conduttrice stessa; in ipotesi positiva, se detta offerta non formale di restituzione esima quest’ultima, in caso di rifiuto di accettazione della riconsegna da parte del locatore, come avvenuto nel caso di specie, dall’obbligo di corrispondere il canone di locazione contrattualmente pattuito fino al momento in cui l’immobile non venga effettivamente riconsegnato al locatore oppure se, per evitare di essere tenuto al pagamento del canone, la Massimo Riconda srl stessa avrebbe dovuto portare a termine, con la nomina da parte del giudice, di un sequestratario e la consegna a quest’ultimo dell’immobile, la procedura regolamentata dall’articolo 1216 codice civile iniziata con l’intimazione dell’ufficiale giudiziario notificata l’11 gennaio 94”.
Nemmeno questa doglianza può trovare accoglimento, basandosi su un assunto giuridico errato.
È infatti principio consolidato che l’offerta seria, concreta e tempestiva di riconsegna dei locali – ancorché non formale – solleva il conduttore dall’obbligo del pagamento dei canoni ex articolo 1591 cod.civ. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21004 del 27/11/2012); e che “il conduttore non può essere considerato in mora nell’adempimento dell’obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresì dell’obbligo di corrispondere l’indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell’art. 1220 cod. civ., un’offerta seria ed affidabile, ancorché non formale, della prestazione dovuta, liberando l’immobile locato; e il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex art. 1375 cod. civ., non comportandone l’accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 18496 del 03/09/2007; e molte altre in termini).
Ne deriva che l’offerta reale di riconsegna dei locali al locatore non vale a costituire quest’ultimo in mora, ma può invece risultare idonea – se assistita da modalità di restituzione serie, concrete e funzionali allo scopo – ad escludere la mora del conduttore ed il suo obbligo al pagamento dell’indennità di occupazione.
Va poi considerato che il riscontro della serietà e funzionalità delle modalità dell’offerta di restituzione in concreto adottate costituisce accertamento di fatto insindacabile ove congruamente e logicamente motivato – in sede di legittimità.
E nel caso di specie la corte territoriale ha dato efficacemente conto (pag. 11) del perché la riconsegna dell’immobile mediante lettera RR e messa a disposizione delle chiavi dovesse ritenersi a tal punto seria ed idonea allo scopo, da non poter essere rifiutata se non in forza di una “resistenza pretestuosa” del locatore e dunque, in buona sostanza, di un contegno di mala fede; anche considerando che questi “abitava nello stesso stabile di Via (OMISSIS) e che non ritenne di presentarsi in loco nemmeno dopo aver ricevuto la notifica dell’intimazione a prenderne possesso da parte dell’ufficiale giudiziario” (ivi).
2.3 Nel terzo motivo ci si duole di violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex articolo 360, 1^ co., n.3) cpc con riferimento agli articoli 1176, 1218, 1576, 1590 e 1609 cc; nonché 189 e 90 cpc previg. alla l. 353/90, atteso che la corte di appello – incorrendo in “un errore logico-giuridico di valutazione della prova, valutata ex post del tutto soggettivamente alla luce di quello che fu, al momento imprevedibile, il successivo atteggiamento delle parti” – aveva ritenuto illegittimo il rifiuto – del locatore di ricevere i locali perché motivato per una ragione (esistenza di danni) diversa da quella originariamente esplicitata. Là dove, al contrario, esso locatore (lettera AR 24.11.93) si era in origine limitato a contestare la validità del recesso, senza un esplicito rifiuto di riprendersi i locali. Soltanto nelle difese del giudizio di convalida di sfratto per morosità, egli aveva opposto la legittimità del proprio rifiuto alla riconsegna dei locali in ragione dei danni da lui constatati e poi descritti dall’ATP disposto sul punto. È stato formulato il seguente quesito di diritto: “se il locatore, a fronte dell’invio, come nel caso di specie, di una lettera invalida di recesso dal contratto di locazione da parte del conduttore possa, per questo solo motivo, rifiutare di accettare la riconsegna dell’immobile locato per la data fissata dal conduttore, ovvero sia invece obbligato ad accertarsi comunque dell’effettivo stato dell’immobile locato alla detta data di recesso fissata dal conduttore, essendogli altrimenti successivamente precluso, in sede di giudizio di merito, dal locatore medesimo instaurato a seguito di opposizione a convalida per morosità nel regime del codice di rito previgente all’entrata in vigore della legge 353/90, di poter motivare tale rifiuto per le condizioni in cui si trovava l’immobile già locato ai sensi degli articoli 1176 e 1218 cc”.
La doglianza non può essere accolta, dal momento che essa da per scontato – da un lato – che il recesso comunicato dalla società conduttrice fosse invalido o quantomeno inefficace; e – dall’altro – che il rifiuto di ricevere i locali fosse comunque legittimo in ragione dei danni riscontrati.
Nessuno di questi due assunti è – come correttamente considerato dalla corte di appello – condivisibile, dal momento che il rifiuto di riprendere in consegna l’immobile non poteva, per le già indicate ragioni, trovare giustificazione iniziale nelle modalità del recesso; e nemmeno giustificazione “postuma” (come valutato dalla corte di appello) nel riscontro di danni nei locali. Danni contrattualmente non imputabili alla parte conduttrice e comunque peritalmente ritenuti di modesta entità (v. sent. pag. 13); come tali suscettibili di essere definiti in sede risarcitoria, una volta che il locatore avesse ripreso le chiavi dei locali secondo diligenza e buona fede.
D’altra parte, il fatto che la corte di appello abbia esaminato le due diverse ragioni successivamente opposte dalla proprietà alla riconsegna dell’immobile è dipeso non già da un “errore logico-giuridico di valutazione (ex post) della prova”, bensì dallo stesso contegno di parte locatrice e, segnatamente, dal suo tentativo di “recuperare” una seconda causa di legittimo rifiuto al ritiro una volta riscontrata l’inconsistenza della prima.
2.4 Nel quarto motivo si lamenta violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex articolo 360, 1^ co., n.3) cpc con riferimento agli articoli 1362 e 1366 cc; stante l’errata interpretazione della clausola n. 9 del contratto di locazione e, in particolare, il fatto che la corte di appello aveva posto a carico della società conduttrice soltanto le riparazioni non eccedenti la piccola manutenzione, là dove la clausola contrattuale in oggetto poneva invece inequivocabilmente a carico del conduttore “l’onere di ogni eventuale restauro”. Sicché rientravano in questa previsione pattizia anche gli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione, in assenza dei quali del tutto legittimo era stato il suo rifiuto di prendere in consegna l’immobile. Viene formulato il seguente quesito di diritto: “se, secondo i canoni dettati dagli articoli 1362 e 1366 cod.civ., sia corretta ed immune da vizi logico-giuridici o meno l’interpretazione data dalla corte di appello alla clausola 9 del contratto di locazione tra le parti, allorché ha escluso che le opere di ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile locato non rientrino nella nozione di ogni eventuale restauro alla cui esecuzione si era contrattualmente obbligato, nel caso di specie, la conduttrice”.
Con il quinto motivo si denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ex articolo 360, 1^ co., n.5) cpc stante la contraddittorietà con la quale la corte di appello aveva, da un lato (pag.12), affermato che la clausola 9 aveva “chiaramente lo scopo di esonerare il locatore dall’effettuare personalmente il restauro (…)” e, dall’altro (pag. 14), sostenuto che “il contratto non poneva a carico del conduttore le riparazioni eccedenti la piccola manutenzione, sicché dei danni dovuti a difetto di ordinaria o straordinaria manutenzione non può essere chiamata a rispondere la società convenuta”. In altri termini, la corte di appello aveva da un lato riconosciuto l’esonero del locatore dall’obbligo di effettuare personalmente il restauro, ma dall’altro aveva posto a carico dello stesso locatore l’onere di effettuare ogni riparazione eccedente la piccola manutenzione.
Nel sesto motivo si deduce violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex articolo 360, 1^ co., n.3) cpc con riferimento agli articoli 1576, 1590 e 1609 cc, dal momento che la corte di appello aveva ritenuto di piccola manutenzione, e tali da non giustificare il rifiuto a ricevere i locali da parte del locatore, tutta una serie di interventi che – come descritti nell’atp geom. C. – richiedevano invece un’attività straordinaria ed una spesa esorbitante per il locatore. A corredo del motivo è stato formulato il seguente quesito di diritto: “se violi gli articoli 1576 e 1609 cod.civ. la qualificazione data dal giudice di secondo grado agli interventi da eseguirsi nell’immobile oggetto del contratto di locazione tra le parti, conseguenti ai danni imputabili alla conduttrice e risultanti dall’accertamento tecnico preventivo svolto nel giudizio di primo grado, come interventi che non comportano una attività straordinaria ed una spesa esorbitante per il locatore e quindi di piccola manutenzione, e se l’esecuzione di tali interventi, cosi come qualificati dalla corte territoriale, non consentano al locatore di rifiutare legittimamente, ex articolo 1220 cod.civ. la riconsegna dell’immobile da parte della conduttrice”.
Questi tre motivi sono suscettibili di trattazione unitaria, in quanto tutti imperniati sulla corretta interpretazione del regolamento contrattuale degli interventi di restauro/manutenzione dei locali.
Basterà osservare che la corte di appello ha ampiamente e congruamente motivato (pagg. 12 – 13) sulla ricostruzione da darsi a tale regolamento e, in particolare, sulla interpretazione della clausola n. 9 del contratto; la quale, nel porre a carico del conduttore “l’onere di ogni eventuale restauro, miglioramento o addizione”, mirava a sollevare espressamente il locatore da ogni obbligo in tal senso (vuoi di esecuzione diretta dei lavori, vuoi di rimborso dei costi), non anche ad “obbligare la Massimo Riconda srl ad eseguire restauri” espressamente definiti eventuali.
A ciò va aggiunto che la motivazione appare logica ed adeguata anche là dove se ne lamenta la contraddittorietà nella qualificazione degli interventi straordinari, avendo la corte territoriale argomentato (sent. pag.15): “è dunque certo che i danni teoricamente imputabili al conduttore, per loro natura e consistenza, non comportavano interventi di ripristino implicanti un’attività straordinaria ed una spesa esorbitante per il locatore. Per tale ragione, fermo restando che quest’ultimo potrà chiedere in separata sede il risarcimento dei danni, ai fini della valutazione incidentale richiesta in questa sede, deve ritenersi illegittimo il suo rifiuto di ricevere la restituzione dell’immobile”. Sicché – secondo il ragionamento della corte – quand’anche si ritenesse che lo stato dei locali fosse stato effettivamente, al momento della riconsegna, quello descritto dall’ATP (ancorché risalente a circa tre anni dopo il rilascio; e salvo che per il crollo di una parte del soffitto, pacificamente successivo al rilascio stesso), si tratterebbe di problematiche che non alteravano la consistenza e la struttura del locale; tanto che ad esse poteva provvedere il locatore, salvo ripetere i costi dal conduttore. Tali problematiche non erano quindi comunque tali da giustificare il rifiuto alla ripresa dei locali.
Il richiamo alla completezza e logicità della motivazione della corte di appello non è qui di poco momento, atteso che – una volta escluso qualsivoglia vizio di questo tipo – risulta inammissibile in sede di legittimità (in quanto attinente a valutazione di fatto riservata al giudice di merito), il sindacato tanto sull’esatta ricostruzione della volontà negoziale delle parti (vieppiù considerando che non viene lamentata la violazione di specifici canoni legali di interpretazione: Cass. Sez. 3, Sentenza n. 420 del 12/01/2006; in termini Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12946 del 04/06/2007, ed altre); quanto sulla esatta natura dei danni riscontrati al momento del rilascio: se riconducibili al normale uso dei locali conformemente alla destinazione pattuita, ovvero alla mancata esecuzione di opere eccedenti la piccola manutenzione (ritenute contrattualmente a carico del locatore).
Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio liquidate, come in dispositivo, ai sensi del DM Giustizia 20.7.2012 n.140.
P.Q.M.
rigetta il ricorse-condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in Euro 3.200,00, di cui Euro 3.000,00 per compensi ed il resto per esborsi; oltre accessori di legge.
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