Gli accessori pertinenziali compresi nel trasferimento del bene principale

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|22 aprile 2022| n. 12866.

Gli accessori pertinenziali compresi nel trasferimento del bene principale.

Gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli, senza che possa in tal senso interpretarsi il riconoscimento, in capo all’acquirente, di una servitù di passaggio sulla comproprietà del bene accessorio (nella specie un cortile), potendo essa giustificarsi nell’intenzione di assicurare un vantaggio per la proprietà esclusiva dell’acquirente, eccedente i limiti di comproprietà ex art. 1102 c.c., posto a carico della comunione residua.

Ordinanza|22 aprile 2022| n. 12866. Gli accessori pertinenziali compresi nel trasferimento del bene principale

Data udienza 8 febbraio 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Proprietà – Immobili – Pertinenze- Cortile posto tra due immobili in proprietà esclusiva

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BERTUZZI Mario – Presidente

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 24973-2017 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1605/2016 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 19/09/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 08/02/2022 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

Gli accessori pertinenziali compresi nel trasferimento del bene principale

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1. (OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 1605/2016 della Corte d’appello di Bologna, del 19 settembre 2016.
2. Resiste con controricorso (OMISSIS).
3. Con citazione del 10 giugno 2002 (OMISSIS) convenne il fratello (OMISSIS) innanzi al Tribunale di Piacenza, per ottenere lo scioglimento della comunione sul cortile racchiuso tra l’edificio di proprieta’ dell’attrice (“(OMISSIS)”) e quello di proprieta’ del convenuto (“(OMISSIS)”), bene censito al mappale (OMISSIS) o, in subordine, l’attribuzione in via esclusiva con contestuale corresponsione del conguaglio al fratello. (OMISSIS) si costitui’ chiedendo, in via riconvenzionale, l’accertamento della sua proprieta’ esclusiva del cortile, sul quale assumeva sussistere una servitu’ di passo in favore della proprieta’ di (OMISSIS). Espletata c.t.u., il Tribunale di Piacenza, con sentenza del 29 giugno 2010, dichiaro’ la proprieta’ comune del cortile, nella misura di 103/144 in capo a (OMISSIS) e di 41/144 in capo ad (OMISSIS), dispose lo scioglimento della comunione secondo il progetto predisposto dal consulente tecnico ed accerto’ il diritto di passaggio pedonale e carrabile in favore degli immobili di proprieta’ (OMISSIS) (mappale (OMISSIS)) sul mappale (OMISSIS) di proprieta’ esclusiva (OMISSIS).
Propose appello in via principale (OMISSIS), chiedendo che venissero accertate la natura pertinenziale del cortile rispetto alla sola “(OMISSIS)” di sua proprieta’ e la conseguente titolarita’ esclusiva dello stesso, e contestando altresi’ l’invalidita’ del “codicillo” redatto il (OMISSIS) da (OMISSIS), padre dei due contendenti, che riconosceva secondo il Tribunale la natura comune del cortile, giacche’ non sottoscritto dal de cuius e comunque superato dal testamento successivo del 5 giugno 1987, al quale (OMISSIS) aveva prestato acquiescenza. L’appellante principale critico’ inoltre le conclusioni cui era pervenuto il c.t.u.
(OMISSIS) propose a sua volta appello incidentale, deducendo: l’erroneita’ della quota di proprieta’ di 41/144, in forza delle risultanze dell’atto di compravendita del mappale (OMISSIS) intercorso fra i due fratelli, che comprendeva la cessione della quota pertinenziale del cortile (mappale (OMISSIS)); l’erronea interpretazione della volonta’ testamentaria di (OMISSIS) prescelta dal Tribunale, con particolare riguardo al codicillo; l’omessa pronuncia sulla richiesta di attribuzione in via esclusiva con conseguente conguaglio; l’ingiustificata compensazione delle spese di lite.

 

Gli accessori pertinenziali compresi nel trasferimento del bene principale

La Corte d’appello di Bologna, rigettando sia l’appello principale che l’appello incidentale, ha affermato con riguardo al primo, che: 1) non poteva accogliersi la tesi prospettata dall’appellante principale, secondo cui il cortile sarebbe rimasto originariamente in comproprieta’ tra il padre (OMISSIS) e la di lui sorella (zia dei contendenti) (OMISSIS), in misura rispettivamente di 41/72 e 31/72, quale pertinenza della sola “(OMISSIS)”, non essendo tale ricostruzione supportata dalle emergenze probatorie e non rilevando a tal fine le risultanze fiscali/catastali; 2) il bene era piuttosto comune a (OMISSIS) ed (OMISSIS), con riferimento all’intero compendio immobiliare, come confermato dall’atto del (OMISSIS); 3) la quota di (OMISSIS) fu inizialmente devoluta per testamento al marito, (OMISSIS), che a sua volta la trasmise per testamento al nipote (OMISSIS); con atto di compravendita del (OMISSIS), (OMISSIS) alieno’ alla sorella (OMISSIS) il fabbricato rurale censito al mappale (OMISSIS), corrispondente al primo corpo di fabbrica del compendio “(OMISSIS)”; infine, (OMISSIS) dispose per testamento che la sua quota di proprieta’ della “(OMISSIS)” andasse al figlio (OMISSIS), lasciando invece alla figlia (OMISSIS) gli immobili di cui al mappale (OMISSIS) e realizzando cosi’ una divisione per testamento, che vedeva (OMISSIS) pieno proprietario della “parte” di complesso denominata (OMISSIS) ed (OMISSIS) piena proprietaria della “parte” di complesso denominata “(OMISSIS)”, restando il cortile comune alle due parti, espressamente considerato tale dal testatore (pagina 6 sentenza); 4) il Tribunale aveva correttamente ritenuto la utile funzione interpretativa del codicillo, in chiave integrativa rispetto al testamento, ed irrilevanti le risultanze catastali.
Quanto all’appello incidentale avanzato da (OMISSIS), la Corte di Bologna ha affermato che: a) il gravame non aveva prospettato una ripartizione delle quote di proprieta’ diversa da quella determinata dal Tribunale, restando non individuato il petitum; b) il Tribunale aveva comunque correttamente ritenuto che l’atto di compravendita del (OMISSIS), con cui (OMISSIS) aveva trasferito alla sorella il mappale (OMISSIS), non avesse riguardato in alcun modo il cortile, ovvero una quota di esso, che era restato comune, potendosi desumere da tale atto solo l’esistenza di una servitu’ di passaggio a favore della porzione (OMISSIS); c) le conclusioni della sentenza di primo grado non erano smentite dalla proposta di divisione contenuta nel codicillo, potendosi attribuire a tale documento una efficacia interpretativa e non precettiva contrastante con il successivo testamento; d) corretta era stata infine la decisione di compensazione delle spese.
4.La trattazione del ricorso e’ stata fissata in camera di Consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2 e articolo 380 bis.1 c.p.c..

 

Gli accessori pertinenziali compresi nel trasferimento del bene principale

Le parti hanno depositato memorie.
5. E’ infondata l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso sollevata dal controricorrente. L’accertamento dell’osservanza di quanto prescritto dall’articolo 366 c.p.c., comma 1, nn. 4) e 6), deve necessariamente compiersi con riferimento a ciascun singolo motivo di impugnazione, verificandone in modo distinto specificita’, completezza e riferibilita’ alla decisione impugnata, nonche’ l’analitica indicazione dei documenti sui quali ognuno si fondi, il che esclude che il ricorso possa essere dichiarato per intero inammissibile, ove tale situazione sia propria solo di uno o di alcuno dei motivi proposti (cfr. Cass. Sez. U, 05/07/2013, n. 16887).
E’ altresi’ infondata l’eccezione di inammissibilita’ per tardivita’ del controricorso notificato il 28 novembre 2017, risultando il ricorso notificato il 19 ottobre 2017, sicche’ e’ stato osservato il termine ex articolo 370 c.p.c. di venti giorni successivi alla scadenza del termine per il deposito del ricorso di cui all’articolo 369 c.p.c.
6. Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) denuncia la “erroneita’, insufficienza e contraddittorieta’ della motivazione con riguardo a un aspetto essenziale”, nonche’ la violazione dell’articolo 163 c.p.c. La ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui “dichiara inammissibile” l’appello incidentale, per ritenuta mancanza ovvero incomprensibilita’ del petitum della sua domanda, deducendo di aver invece ben chiarito che la richiesta aveva ad oggetto l’accertamento della effettiva percentuale della quota di proprieta’ del cortile che le sarebbe spettata, richiesta supportata da una minuziosa indicazione dei documenti. La censura lamenta che le richieste avanzate sarebbero state comunque chiare fin dall’atto di citazione di primo grado, nel quale era stato domandato il riconoscimento della titolarita’ della quota di 113/144 cosi’ calcolata: 82/144 erano quelli pervenuti a titolo di successione del padre (OMISSIS) (comproprietario per 41/72 dell’intero complesso immobiliare insieme alla sorella – zia dei contendenti – (OMISSIS), titolare degli altri 31/72); 31/144 a titolo di compravendita (l’atto del (OMISSIS)) dal fratello (OMISSIS) (odierno controricorrente), che le avrebbe ceduto la meta’ dei 31/72 (appunto, 31/144) a lui pervenuti dal testamento dello zio (OMISSIS). Sostiene la ricorrente che la domanda era ulteriormente specificata dai riferimenti fatti al codicillo, nel quale veniva chiaramente e geometricamente indicata la parte del cortile che (OMISSIS) avrebbe voluto destinare alla figlia (OMISSIS). Il primo motivo di ricorso si duole ulteriormente della mancata motivazione da parte della Corte di Bologna della asserita mancanza di specificita’ dell’atto di appello sarebbe, reputando peraltro contraddittorio l’esame nel merito comunque operato in sentenza.

 

Gli accessori pertinenziali compresi nel trasferimento del bene principale

Il secondo motivo ha ad oggetto “la violazione e falsa applicazione di norme di legge nella parte in cui la sentenza, dopo avere dichiarato inammissibile l’appello incidentale, svolge considerazioni subordinate per affermare comunque la non accoglibilita’ con riguardo a ragioni ulteriori” nonche’ la “invalidita’ delle argomentazioni e motivazioni subordinate svolte in sentenza”. La ricorrente reitera le osservazioni gia’ oggetto della prima censura, sostenendo che la sentenza impugnata, dopo aver ritenuto inammissibile l’appello incidentale per l’indeterminatezza del petitum, si e’ poi diffusa sulla infondatezza della domanda, in forma di “obiter dicta”.
Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 818, 1117 c.c. e articolo 1362 c.c. e ss., nonche’ l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, per aver la Corte d’appello ritenuto che la pertinenza (il cortile) non sia stata trasferito insieme al bene principale ed aver altresi’ desunto la volonta’ dei contraenti da “elementi del contratto estranei al bene controverso, ma letti in modo inesatto come riferiti al cortile comune”. La ricorrente contesta il fatto che il cortile comune costituisce pertinenza sia del “(OMISSIS)” che della “(OMISSIS)”, anche secondo quanto disposto dall’articolo 1117 c.c., e che nell’atto del (OMISSIS), con cui il fratello (OMISSIS) trasferi’ alla ricorrente la quota che ed egli era pervenuta per successione dello zio (OMISSIS), veniva specificato che la vendita avveniva a corpo e “con tutti gli inerenti diritti, accessioni, ragioni, azioni, pertinenze e servitu’ attive e passive, apparenti e non apparenti”. La censura rappresenta che, in base al disposto dell’articolo 818 c.c., gli atti che hanno ad oggetto il bene principale comprendono anche le pertinenze se non diversamente disposto, mentre la sentenza di appello, nel desumere la mancata considerazione del cortile dall’assenza di riferimenti al medesimo nel contratto del 19(OMISSIS), avrebbe applicato un principio opposto. Il motivo reputa parimenti erronea l’argomentazione della pronuncia impugnata secondo cui non avrebbe avuto senso parlare di una servitu’ di passaggio su un bene comune, in quanto tale servitu’ non avrebbe avuto a che vedere con il cortile, insistendo su altra porzione di proprieta’; l’interpretazione contrasterebbe anche col disposto degli articoli 1362 e 1363 c.c. La censura si diffonde poi ad esaminare le disposizioni contenute nel piu’ volte citato codicillo, dal quale si evincerebbe il fatto che (OMISSIS) non intendeva lasciare il cortile in pari quota ai due figli, ne’ cio’ sarebbe stato smentito dal successivo testamento. La ricorrente espone infine che, avendo la Corte d’appello sostenuto che nell’atto di compravendita non era stato considerato il cortile, ricavandone la mancata cessione alla ricorrente della quota di cortile corrispondente alla quota di beni ceduti dal fratello, analoghe conclusioni avrebbero dovuto adottarsi per le disposizioni testamentarie.
7. I primi due motivi di ricorso, da esaminare congiuntamente, sono inammissibili perche’ non riferiti alla ratio decidendi della sentenza impugnata, ai sensi dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 4.

 

Gli accessori pertinenziali compresi nel trasferimento del bene principale

La Corte d’appello di Bologna non ha affatto dichiarato inammissibile, ne’ in motivazione (si veda pagina 8 della sentenza), ne’ in dispositivo, l’appello incidentale di (OMISSIS), come invece espone la ricorrente nelle prime due censure. I giudici del gravame hanno premesso che la prospettazione di una diversa ripartizione delle quote di comproprieta’ del cortile in contesa sarebbe occorsa nella parte volitiva dell’atto di appello incidentale, ai fini della delimitazione dell’ambito delle censure, per la regola tantum devolutum quantum appellatum, ma comunque hanno poi proceduto ad un riesame nel merito della decisione di primo grado, pervenendo al rigetto dell’appello stesso sulla base di una delibazione di fondatezza dei relativi motivi (si veda Cass. Sez. 6 – 2, 18/12/2017, n. 30354).
Le due censure iniziali sono peraltro volte a sollecitare a questa Corte una diversa complessiva verifica sulle vicende circolatorie del bene in contesa, senza indicare specificamente il contenuto dei documenti richiamati, ai sensi dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, supponendo un non consentito accesso diretto agli atti ed una diversa valutazione delle risultanze probatorie da parte di questa Corte.
8. E’ invece fondato il terzo motivo di ricorso, nei sensi di seguito individuati.
La Corte d’appello di Bologna ha affermato che l’atto di compravendita concluso il (OMISSIS) tra l’alienante (OMISSIS) e l’acquirente (OMISSIS), avente ad oggetto il fabbricato rurale di cui al mappale (OMISSIS), primo corpo di fabbrica del cosiddetto (OMISSIS), non aveva determinato anche il trasferimento pro quota del cortile comune, stante l’omessa indicazione al riguardo nell’atto di vendita, pur dovendosi intendere lo stesso cortile pertinenziale non soltanto alla porzione “(OMISSIS)”. Secondo la sentenza impugnata, piuttosto, la volonta’ contraria al trasferimento della quota del cortile pertinenziale alla porzione di “(OMISSIS)” alienata con la compravendita del (OMISSIS) risulterebbe dal “riferimento alla sussistenza di una servitu’ di passaggio insistente, oltre che sul mappale (OMISSIS), anche sul mappale (OMISSIS)”.
La questione, contenuta nel terzo motivo di ricorso, secondo cui tra il cortile e le singole unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva sussiste il nesso di condominialita’ di cui all’articolo 1117 c.c., non risulta affrontata nella sentenza impugnata, ne’ si specifica che essa fosse stata oggetto di allegazione e discussione nelle pregresse fasi di merito, e non puo’ essere devoluta ed accertata per la prima volta nel giudizio di legittimita’.
Viceversa, poiche’ la Corte d’appello ha dato per apprezzata nel merito la sussistenza di un nesso pertinenziale tra il cortile comune in contesa e la porzione di proprieta’ esclusiva (OMISSIS) ai sensi dell’articolo 817 c.c. (in quanto, e’ da intendere, il cortile era stato destinato a servizio del fabbricato per effetto della volonta’ del proprietario di entrambe le cose), la sentenza impugnata e’ incorsa in falsa applicazione dell’articolo 818 c.c. per non aver considerato che la comproprieta’ del cortile dovesse ritenersi ceduta in comproprieta’ pro quota, a termini appunto di tale norma, in conseguenza della vendita dell’edificio, proprio qualora nel titolo non si fosse diversamente disposto o fosse stato omesso qualunque riferimento. In base al combinato disposto degli articoli 817 e 818 c.c., infatti, la relazione pertinenziale fra due cose determina automaticamente l’estensione alla pertinenza degli effetti degli atti o rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessato anteriormente all’atto concernente la cosa principale, ovvero da questo risulti espressamente la volonta’ del proprietario di escludere la pertinenza come oggetto dello stesso (cfr. Cass. Sez. 2, 22/06/1964, n. 1620; Cass. Sez. 2, 05/03/1968, n. 711; Cass. Sez. 2, 05/10/1983, n. 5790; Cass. Sez. 2, 23/07/1994, n. 6873; Cass. Sez. 2, 18/01/2022, n. 1471).
Il principio da enunciare, in sostanza, e’ che gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volonta’ contraria per escluderli (Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 634). Ne’, ad escludere la cessione pro quota della comproprieta’ del cortile di pertinenza, in correlazione alla vendita dell’edificio principale, puo’ rilevare, in senso chiaro ed univoco, il riconoscimento operato dai contraenti di un diritto di servitu’ di passaggio sul medesimo bene comune in favore dell’acquirente, potendo tale servitu’ trovare comunque giustificazione nell’intenzione di assicurare un vantaggio per la proprieta’ esclusiva dell’acquirente, eccedente i limiti del diritto di comproprieta’ ex articolo 1102 c.c., posto a carico della comunione residua.
9. Va percio’ accolto, nei limiti di cui in motivazione, il terzo motivo del ricorso, dichiarandosi inammissibili i primi due motivi. La sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione, la quale procedera’ ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi all’enunciato principio e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara inammissibili i primi due motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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