Corte di Cassazione, sezione prima civile, Ordinanza 24 settembre 2020, n. 20041.
In caso di fallimento del conduttore, il contratto di locazione immobili prosegue in capo alla curatela fallimentare, che subentra nei diritti e negli obblighi contrattuali fino a quando, esercitato il recesso, rimane tenuta alla restituzione della cosa locata – con la corresponsione dell’eventuale indennizzo – nonché al versamento dei canoni maturati fino alla riconsegna; si palesa, altresì, configurabile in astratto la responsabilità dell’organo concorsuale – deducibile con apposita domanda di ammissione al passivo da parte della locatrice – per i danni alla cosa locata cagionati dal fallito che non siano, ex art. 1590 c.c., effetto del deterioramento o del consumo derivanti dall’uso di essa in conformità al contratto, rendendosi indispensabile in tal caso valutare in concreto, da parte del giudice di merito, la legittimità, o non, del rifiuto della locatrice istante alla riconsegna del bene in suo favore.
Ordinanza 24 settembre 2020, n. 20041
Data udienza 22 luglio 2020
Tag/parola chiave: Contratto di locazione – Fallimento del conduttore – Prosecuzione con il curatore – Obbligazione relativa al pagamento dei canoni sino all’eventuale recesso – Ammissione al passivo – Omesso esame di fatti storici decisivi – Annullamento con rinvio
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CRISTIANO Magda – Presidente
Dott. CARADONNA Lunella – Consigliere
Dott. CAMPESE Eduardo – rel. Consigliere
Dott. FIDANZIA Andrea – Consigliere
Dott. AMATORE Roberto – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso n. 10009/2015 r.g. proposto da:
(OMISSIS), (cod. fisc. (OMISSIS)), rappresentata e difesa, giusta procura speciale apposta in calce al ricorso, dall’Avvocato (OMISSIS), con cui elettivamente domicilia in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
FALLIMENTO (OMISSIS) S.A.S. (OMISSIS) e del socio (OMISSIS), (p. iva (OMISSIS)), in persona del curatore Dott. (OMISSIS), rappresentato e difeso, giusta procura speciale apposta a margine del controricorso, dagli Avvocati (OMISSIS), e (OMISSIS), con i quali elettivamente domicilia presso lo studio del primo in (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso il decreto del TRIBUNALE DI PERUGIA depositato il 24/02/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del giorno 22/07/2020 dal Consigliere Dott. Eduardo Campese.
FATTI DI CAUSA
1. Con contratto del 10 ottobre 2003, (OMISSIS) concesse in locazione alla (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS), per uso commerciale e per la durata di sei anni (con avvenuto tacito rinnovo alla prima scadenza del 15 ottobre 2009), l’immobile sito in (OMISSIS), costituito da due locali ed accessori, facultando la conduttrice ad eseguire, al loro interno, lavori di miglioramento e adattamento alle proprie esigenze commerciali ed a mettere gli stessi in comunicazione, mediante una o piu’ aperture, con quelli adiacenti di sua proprieta’.
1.1. Sopravvenuto il fallimento della menzionata societa’, giusta la sentenza del Tribunale di Perugia del 31 gennaio 2013, la locatrice, con istanza L. Fall., ex articolo 93, del 10 maggio 2013, chiese, tra l’altro, e per quanto qui di residuo interesse, l’ammissione al passivo di quella procedura concorsuale, in prededuzione, dell’importo (Euro 6.750,00) dei canoni maturatisi dalla pronuncia di fallimento fino alla data (12 giugno 2013) della fissata udienza di verifica del passivo, e di quelli maturandi (Euro 1.350,00 mensili), successivamente a detta verifica, fino all’effettivo rilascio dell’immobile locato: rilascio “…condizionato alla individuazione in contraddittorio dei dispersi limiti dei locali rispetto alle proprieta’ contigue nonche’ alla liquidazione dei danni per la ricostituzione della consistenza del bene e della relativa indisponibilita’ per il tempo occorrente alla realizzazione delle opere necessarie”.
1.2. Il nominato curatore, intanto, con raccomandata del 17/21 maggio 2013, aveva comunicato alla locatrice di voler recedere dal contratto suddetto, L. Fall., ex articolo 80, contestualmente dichiarandosi disponibile nfin da subito” alla riconsegna dell’immobile locato, ma la (OMISSIS), dopo l’accesso congiunto ivi delle parti del 14 giugno 2013, rappresento’ alla curatela, in data 24 giugno 2013, la propria impossibilita’ a riprenderne il possesso, con conseguente inefficacia del recesso predetto, per la pessima condizione in cui era stato concretamente rinvenuto il cespite.
1.3. I giudice delegato – ancora per quanto qui di interesse – ammise solo parzialmente (Euro 5.400,00, in luogo di Euro 6.750,00) il credito per canoni maturatisi dal fallimento all’udienza di verifica e respinse l’ulteriore istanza, mentre, successivamente, il Tribunale di Perugia, adito L. Fall., ex articoli 98-99, dalla (OMISSIS), con Decreto 24 febbraio 2015, ne dispose l’ammissione anche per la differenza (Euro 1.350,00) quanto alla prima delle indicate voci creditorie, confermando, invece, il diniego in relazione alla seconda.
1.3.1. In particolare, circa quest’ultime opino’ che, a prescindere dal fatto che la somma da insinuarsi non era determinabile, non essendo ancora avvenuto il rilascio dell’immobile: i) la curatela si era tempestivamente dichiarata disponibile alla riconsegna del bene, avendolo effettivamente messo a disposizione della locatrice fin dal sopralluogo del 14 giugno 2013, sicche’ poteva considerarsi esonerata dall’obbligo di cui all’articolo 1591 c.c.; ii) il rifiuto della (OMISSIS) alla restituzione del cespite doveva considerarsi ingiustificato, posto che “…la modifica dello stato dei luoghi oggetto di locazione, in particolare la messa, in comunicazione dei locali (OMISSIS) con quelli adiacenti, di proprieta’ della (OMISSIS), era stata prevista in contratto ed assentita dal locatore”, per cui “al termine del rapporto, il conduttore avrebbe dovuto ripristinare a regola d’arte esclusivamente le aperture di comunicazione con i locali adiacenti. Si osserva, pero’, che la curatela, pur subentrata nella posizione del fallito, non puo’ essere tenuta all’adempimento di un’obbligazione di fare in forma specifica (…); oltretutto, l’eventuale risarcimento dei danni, certamente imputabili a condotta della fallita e risalenti ad epoca precedente la dichiarazione di fallimento, rappresenta un credito concorsuale da insinuare al passivo, previa quantificazione, che non puo’, pero’, condizionare la riconsegna dell’immobile”. Quello stesso rifiuto, inoltre, era “contrario anche al generale canone di buona fede nei rapporti contrattuali, dal momento che il creditore non puo’ lucrare – a danno della massa – pretendendo l’adempimento di obblighi che gravavano sul fallito, determinando il maturare di oneri in prededuzione…”.
2. Avverso il suddetto decreto, la (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi. La curatela fallimentare ha resistito con controricorso, ulteriormente illustrato da memoria ex articolo 380-bis.1 c.p.c..
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Le formulate doglianze prospettano, rispettivamente: I) “Falsa ed errata applicazione degli articoli 1220 e 1375 c.c., nonche’ degli articoli 1590 e 1591 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Falsa ed errata applicazione delle norme sulla interpretazione del contratto di cui agli articoli 1362, 1363, 1366 c.c. e segg., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Nullita’ del decreto impugnato per falsa ed errata applicazione delle norme di cui agli articoli 115 e 116 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4”. In estrema sintesi, viene contestato al tribunale perugino di aver considerato illegittimo il rifiuto della locatrice ad ottenere la riconsegna de bene locato malgrado il concreto stato di quest’ultimo, compiutamente descritto nel ricorso L. Fall., ex articoli 98-99, ed in questa sede, ne evidenziasse il suo totale stravolgimento;
II) “Falsa ed errata applicazione della norma del Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267, articolo 80, in tema di subentro del curatore nel contratto di locazione ed in generale delle norme che regolano il subentro nei contratti di locazione, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Falsa ed errata applicazione della L. Fall., articoli 93, 51 e 111, nonche’ dell’articolo 1590 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3”. Si censura l’affermazione del tribunale secondo cui, benche’ subentrata nella posizione della conduttrice fallita, la curatela non sarebbe tenuta all’adempimento di un’obbligazione di fare in forma specifica (l’esecuzione di opere edili), mentre l’eventuale risarcimento dei danni, certamente imputabili alla conduttrice suddetta e risalenti ad epoca precedente la dichiarazione di fallimento, rappresenterebbe un credito concorsuale da insinuare al passivo, previa quantificazione, che non puo’, pero’, condizionare la riconsegna dell’immobile;
III) “Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Falsa, ed errata applicazione dagli articoli 1220 e 1375 c.c., nonche’ degli articoli 1590 e 1591 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Falsa ed errata applicazione della L. Fall., articoli 93, 51 e 111, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3”. Si ascrive al tribunale a quo di aver totalmente omesso di considerare che la mancata accettazione dell’immobile locato era stata giustificata dalla (OMISSIS) anche sotto il profilo che il bene era stato privato dei muri di delimitazione rispetto alle circostanti porzioni di proprieta’ della fallita e di quelle condominiali, con cio’ determinando la dispersione dei relativi limiti.
1.1. Tali censure, scrutinabili congiuntamente perche’ connesse, sono fondate nei limiti di cui appresso.
1.2. Costituiscono circostanze affatto pacifiche: i) l’avvenuta stipulazione, in data 10 ottobre 2003, del contratto di locazione, per la durata di sei anni e per uso commerciale, tra la (OMISSIS) (locatrice) e la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) (conduttrice), avente ad oggetto l’immobile sito in (OMISSIS), costituito da due locali ed accessori, con autorizzazione alla conduttrice ad eseguire, al loro interno, lavori di miglioramento e adattamento alle proprie esigenze commerciali ed a mettere gli stessi in comunicazione, mediante una o piu’ aperture, con quelli adiacenti di sua proprieta’; ii) l’avvenuto tacito rinnovo di questo contratto, per ulteriori sei anni, alla sua prima scadenza del 14 ottobre 2009; iii) il sopravvenuto fallimento della societa’ conduttrice, dichiarato “dal Tribunale di Perugia il 31 gennaio 2013; iv) l’avvenuta comunicazione, il 17/21 maggio 2013, da parte del curatore fallimentare, della sua volonta’ di recedere dal contratto suddetto, ai sensi della L. Fall., articolo 80, comma 3 (nel testo, applicabile ratione temporis, modificato dal Decreto Legislativo n. 169 del 2007), con contestuale manifestazione di disponibilita’ alla immediata restituzione del bene locato; v) il rifiuto della locatrice di ricevere la riconsegna dell’immobile dopo averne visionato, congiuntamente alla curatela, il suo complessivo stato in occasione del sopralluogo ivi svoltosi il 14 giugno 2013,
1.3. E’ tuttora controversa, invece, all’esito del giudizio L. Fall., ex articoli 98-99, promosso dalla (OMISSIS) e concluso dal decreto, oggi impugnato, l’ammissione, o non al passivo del fallimento della (OMISSIS) s.a.s., (anche) del preteso credito della prima riguardante i canoni (Euro 1.350,00 mensili) da lei invocati a decorrere dalla data di verificazione dello stato passivo fino al rilascio, in suo favore, dell’immobile locato “…condizionato alla individuazione in contraddittorio dei dispersi limiti dei locali rispetto alle proprieta’ contigue nonche’ alla liquidazione dei danni per la ricostituzione della consistenza del bene e della relativa indisponibilita’ per il tempo occorrente alla realizzazione delle opere necessarie”: credito, allo stato, negato dai giudice di merito sul duplice presupposto della ritenuta illegittimita’ e contrarieta’ a buona fede del rifiuto opposto dalla, locatrice a ricevere la riconsegna del bene locato offertale dalla curatela fallimentare, con conseguente esonero di quest’ultima dall’obbligo di cui all’articolo 1591 c.c. e dell’asserita natura concorsuale degli invocati danni, certamente imputabili a condotta della fallita e risalenti ad epoca precedente la dichiarazione di fallimento, la cui quantificazione, pero’, non poteva condizionare la riconsegna dell’immobile.
1.4. E’ noto, poi, che, in caso di fallimento de conduttore, il contratto di locazione di immobili prosegue con il curatore, che subentra nei diritti e negli obblighi contrattuali fino a quando non decida di recedere dal contratto (arg. L. Fall., ex articolo 80, comma 3). Fino a tale momento, quindi, il curatore e’ certamente tenuto al pagamento dei canoni che scadono dopo l’apertura del fallimento (cfr. Cass. n. 17000 del 2004; Cass. n. 10750 del 1998; Cass. n. 11397 del 1990), mentre, successivamente, una volta esercitato il recesso, – che, giova ricordarlo, e’ atto unilaterale di natura recettizia, che produce i suoi effetti dal momento in cui perviene a conoscenza della persona alla quale e’ destinato, secondo le regole proprie degli atti unilaterali ex articolo 1334 c.c. – egli e’ tenuto, oltre che alla restituzione della cosa locata articolo 1590 c.c. (il cui eventuale ritardo nel relativo adempimento, con i conseguenti effetti, e’ regolato dall’articolo 1591 c.c.), a corrispondere al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che, nel dissenso fra le parti, e determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati (cfr. L. Fall., citato articolo 80, comma 3).
1.4.1. Nella specie, quindi, con la mera ricezione, ad opera della (OMISSIS). del recesso esercitato dalla curatela de fallimento della societa’ conduttrice, il contratto di locazione precedentemente descritto e’ definitivamente cessato, contestualmente determinando il sorgere, a carico della medesima curatela, dei differenti obblighi di restituzione del bene locato e di corresponsione dell’equo indennizzo. Quest’ultimo, invero, non riguarda, in se’, il profilo della restituzione del bene e delle eventuali opere di ripristino ad esso prodromiche, trattandosi, come gia’ recentemente chiarito da questa Corte (cfr. Cass. n. 28961 del 2019, in motivazione), “….di indennizzo non onnicomprensivo, bensi’ collegato all’anticipato recesso effettuato dai curatore: inteso, come tale, a dara’ riscontro e riparo alla minore durata del rapporto rispetto alle previsioni stabilite nel contesto del programma contrattuale (cfr. Cass., 11 novembre 1994, n. 9423)”.
1.5. Fermo quanto precede, il gia’ descritto oggetto residuale i dell’odierna controversia tra le parti permette agevolmente di affermare che si discute, in questa sede (non gia’ della corresponsione dell’equo indennizzo L. Fall., ex articolo 80, comma 3, ma, soltanto), della configurabilita’, o meno, di una responsabilita’ della curatela per ritardata restituzione dell’immobile locato: questa, infatti, si rivela essere la veste giuridica da attribuire alla pretesa della (OMISSIS) volta ad ottenere l’ammissione al passivo del fallimento della (OMISSIS) s.a.s. (anche) del preteso credito riguardante i canoni (Euro 1.300,00,00 mensili) da lei invocati a decorrere dalla data di verificazione dello stato passivo (essendo ormai stata soddisfatta fino a tale data) alla restituzione, in suo favore, dell’immobile predetto, condizionata come nei termini in precedenza esposti. Il tutto, tenendo conto, peraltro, che a riconsegna del cespite, gia’ offerta dalla curatela sebbene senza l’adozione della procedura di cui agli articoli 1216 e 1209 c.c., e’ stata rifiutata dalla locatrice.
1.5.1. Orbene, va immediatamente rilevato che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimita’, qui condiviso, in tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della procedura di cui all’articolo 1216 c.c. e articolo 1209 c.c., comma 2, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti, l’utilizzo, da parte del conduttore, di altre modalita’ aventi valore di offerta reale non formale (articolo 1220 c.c.), purche’ serie, concrete e tempestive e sempreche’ non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, benche’ insufficiente a costituire in mora il locatore e’ tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’articolo 1591 c.c. (cfr. Cass. n. 23639 del 2019; Cass. n. 8672 del 2017; Cass. n. 21004 del 2012; Cass. n. 1337 del 2011; Cass. n. 18496 de 2007).
1.5.1.1. Posto, allora, che la vantazione circa l’idoneita’ di una tale offerta e’ rimessa al giudice di merito e non e’ sindacabile in questa sede in presenza di congrua ed adeguata motivazione (cfr. Cass. n. 8672 del 2017), nella specie va esclusivamente rimarcato che la considerazione in termini di serieta’ e concretezza di quella consacrata nella raccomandata del 17/21 maggio 2013 della curatela alla (OMISSIS) (contestuale all’esercitato recesso della prima L. Fall., ex articolo 80, comma 3) non e’ stata oggi minimamente “censurata da quest’ultima, la quale, invece, ha contestato le gia’ riportate affermazioni di quel giudice circa la mancanza di giustificazione e la contrarieta’ a buona fede del rifiuto da lei opposto alla riconsegna del bene.
1.6. Giova, dunque, ricordare che risalente giurisprudenza (cfr. Cass. n. 3786 del 1968; Cass. n. 958 del 1970 e Cass. n. 3210 del 1971), poi costantemente seguita (ex coeteris, da Cass. n. 6798 del 1993 e Cass. n. 6856 del 1998, e, piu’ recentemente, da Cass. n. 16685 del 2002, cui adde Cass. n. 5459 del 2006), ha affermato il principio secondo il quale, nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, presenti comunque un cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia, o meno, giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di’piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni: nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della, cosa e non implicano l’esplicazione di un’attivita’ straordinaria e gravosa, l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore e’ tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa e’ conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all’articolo 1590 c.c.; nel secondo caso, invece, poiche’ l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un’attivita’ straordinaria e gravosa, il locatore puo’ legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.
1.6.1. Questo principio e’ stato poi richiamato anche da Cass. n. 12977 del 2013, che e’ giunta alla conclusione, qui affatto condivisa, che “se il conduttore abbia arrecato all’immobile gravi danni, o effettuato non consentite innovazioni di tale rilievo che, nell’economia del contratto, sia necessario l’esborso di notevoli somme per eseguire le opere di ripristino, il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione e’ in via di principio legittimo fino a quando quelle somme non siano state corrisposte dal conduttore; la legittimita’ del rifiuto del locatore comporta, in applicazione dell’articolo 1220 c.c., che fino ad allora persistera’ la mora del conduttore, dunque tenuto anche a pagamento del canone ex articolo 1591 c.c., quand’anche abbia smesso di usare l’immobile secondo la destinazione convenuta (su tale ultimo punto cfr., ex multis, Cass. n. 1941/2003). Va soggiunto. che l’applicazione del suddetto principio non puo’ ritenersi incondizionata ed automatica. Non potra’, ad esempio, comportare la paradossale conseguenza che, in caso di oggettiva difficolta’ economica del conduttore a provvedere alle necessarie opere, egli possa essere tenuto a pagare il canone indefinitamente, sol che il locatore continui a rifiutare la restituzione. Potra’, altresi’, tenersi conto della situazione economica del locatore, in ipotesi in grado di affrontare senza particolari difficolta’ le spese di ripristino, e per tale via escludersi che il rifiuto di ricevere la restituzione sia legittimo, con conseguente esclusione della mora debendi del conduttore…”.
1.7. Nella specie, il Tribunale di Perugia ha ritenuto ingiustificato il rifiuto della odierna ricorrente a ricevere la restituzione dell’immobile perche’ “…la modifica dello stato dei luoghi oggetto di locazione, in particolare la messa in comunicazione dei locali (OMISSIS) con quelli adiacenti, di proprieta’ della (OMISSIS), era stata prevista in contratto ed assentita dal locatore”, per cui, “al termine del rapporto, il conduttore avrebbe dovuto rispristinare a regola d’arte esclusivamente le aperture di comunicazione con i locali adiacenti” (cfr. pag. 5 del decreto impugnato).
1.7.1. Una tale affermazione, pure a volerla ritenere coerente con la specifica pattuizione (articolo 5 del contratto, trascritto dalla curatela nel proprio controricorso) che aveva riconosciuto alla conduttrice la facolta’ di eseguire, all’interno dei locali costituenti il bene locato, lavori di miglioramento e adattamento alle proprie esigenze commerciali e di mettere gli stessi in comunicazione, mediante una o piu’ aperture, con quelli adiacenti di sua proprieta’ (stabilendosi, peraltro, che esse si sarebbe dovute rimuovere al termine del rapporto), mostra, pero’, di non tenere in alcuna considerazione la complessiva e piu’ compiuta descrizione dello stato dei luoghi (“il locale oggetto di locazione si presentava come uno spazio vuoto, privo delle pareti di delimitazione rispetto al contiguo complesso immobiliare di proprieta’ della fallita societa’ conduttrice nonche’ delle porzioni condominiali, senza pavimento, senza intonaci, con volte del soffitto non piu’ appoggiate ai muri perimetrali, senza impianti tecnologici privato del servizio igienico esistente, senza porte/vetrine prospettanti sulla pubblica via e le relative aperture tamponate con materiali da cantiere; in definitiva, uno spazio quasi indistinto all’interno di un piu’ ampio cantiere abbandonato di un vasto complesso immobiliare (..), si aggiunga che ai locali in questione, ai momento dell’accesso in loco del 14 giugno 2013 e tuttora, si accedeva e si accede unicamente da un ingresso posto nella piazza principale della citta’, attraversando, quindi, altre porzioni di proprieta’ della societa’ fallita di cui solo la curatela aveva la disponibilita’”) resa dalla (OMISSIS) nel proprio ricorso L. Fall., ex articoli 98-99, ed in larga parte riportata poi anche da quello stesso tribunale alla pagina 1 del proprio decreto.
1.7.2. E’ innegabile, peraltro, come le circostanze fattuali agevolmente desumibili da questa descrizione rivestano carattere di indubbia decisivita’, se non altro perche’, al di la delle mere opere ripristinatorie ipotizzate dal Tribunale, nella specie andava anche (e soprattutto) valutato se lo stato di generale piu’ ampio degrado e deterioramento dell’immobile prospettato dalla (OMISSIS) (che aveva anche articolato, sul punto, prove orali, trascritte nell’odierno ricorso, giudicate superflue dal tribunale, il quale, pero’, ha poi immotivatamente omesso di considerare le decisive circostanze ivi capitolate) fosse, o meno, da ricondursi all’assenza di ordinaria manutenzione piuttosto che a piu’ grave incuria della conduttrice: soltanto ne primo caso, infatti, trattandosi di rimuovere carenze non alteranti la consistenza e la struttura della cosa, ne’ implicanti l’esplicazione di un’attivita’ straordinaria e gravosa, l’esecuzione delle opere occorrenti per il relativo ripristino (al netto di quanto contrattualmente gravante comunque sulla conduttrice in relazione alle opere individuate dal tribunale) rientrerebbe nel dovere di ordinaria diligenza cui la locatrice sarebbe tenuta, con conseguente illegittimita’ del suo rifiuto di ricevere la cosa, salvo, l’eventuale diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all’articolo 1590 c.c.. Nel secondo, invece, poiche’ l’esecuzione delle opere di ripristino implicherebbe il compimento di un’attivita’ straordinaria e gravosa, la’ locatrice legittimamente potrebbe rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.
1.8. Nemmeno persuade l’ulteriore affermazione del tribunale secondo cui “…la curatela, pur subentrata nella posizione del fallito, non puo’ essere tenuta all’adempimento di un’obbligazione di fare in forma specifica (…); oltretutto, l’eventuale risarcimento dei danni, certamente imputabili a condotta della fallita e risalenti ad epoca precedente la dichiarazione di fallimento, rappresenta un credito concorsuale da insinuare al passivo, previa quantificazione, che non puo’, pero’, condizionare la riconsegna dell’immobile”.
1.8.1. Essa, infatti, oblitera totalmente che le obbligazioni (a) di ripristino del bene locato (mediante l’esecuzione sia delle opere contrattualmente gia’ a carico della conduttrice – come individuate dal giudice di merito – che di quelle comunque eventualmente dovute dalla medesima ove si riscontrasse che il pessimo stato generale di manutenzione de cespite debba ricondursi a sua incuria e non a normale uso dello stesso) e (b) di sua restituzione alla locatrice sono sorte, entrambe, soltanto con il perfezionarsi del recesso legittimamente esercitato dalla curatela fallimentare della societa’ conduttrice, sulla quale, dunque, gravano: da cio’ consegue che, ove non assolta da quest’ultima, correttamente ed integralmente, la prima di tali obbligazioni, anche l’adempimento della seconda non potrebbe non esserne condizionato, quanto meno nella misura in cui la locatrice, alla stregua dei principi giurisprudenziali in precedenza richiamati, potrebbe rifiutare, affatto legittimamente, la restituzione del bene laddove i necessari lavori per il suo ripristino implicherebbero il compimento, da parte sua, di un’attivita’ straordinaria e gravosa.
1.8.2. In quest’ottica piu’ ampia, allora, doveva svolgersi l’accertamento del tribunale ai fini della decisione in ordine all’ammissione al passivo invocata dalla (OMISSIS), sostanzialmente ex articolo 1591 c.c., dei canoni fino all’avvenuta restituzione del bene. Si trattava, cioe’, di verificare, innanzitutto, la configurabiiita’, o meno, di una responsabilita’ della fallita conduttrice ex articolo 1590 c.c., circoscrivendone, nell’ipotesi positiva, il relativo ambito; se accertata una tale responsabilita’, poi, si sarebbe dovuta valutare la legittimita’, o non, del rifiuto della locatrice alla restituzione dell’immobile in suo favore.
1.8.3. Nel compiere la prima delle indagini suddette, pero’, il giudice a quo ha esclusivamente considerato l’obbligo contrattualmente gravante sulla conduttrice di rimuovere le aperture originariamente acconsentite dalla (OMISSIS) per consentire alla prima di mettere in comunicazione il cespite locato con altri immobili di sua proprieta’. Egli, invece, ha totalmente omesso di valutare lo stato di generale piu’ ampio degrado e deterioramento dell’immobile, pure prospettato dalla opponente, al fine di stabilirne la ascrivibilita’, o meno, ad incuria della conduttrice: circostanza, questa, assolutamente decisiva, potendo, in caso di risposta, positiva al relativo interrogativo, certamente legittimare il rifiuto della (OMISSIS), alla restituzione del bene, contestualmente facendo sorgere la responsabilita’ ex articolo 1591 c.c., e cio’ quanto meno fino a quando non sara’ quantificata la somma corrispondente alle opere di ripristino complessivamente gravanti (specificamente per contratto o, piu’ in generale, per la non corrispondenza del concreto stato di manutenzione del bene con quello dovuto ad un suo normale uso) sulla conduttrice, momento, quello, a decorrere dal quale il persistente rifiuto mantenuto da quest’ultimo alla riconsegna del bene sara’, questa volta si’, ingiustificato e contrario a buona fede.
1.9. E’ intuitivo, infine, che le argomentazioni complessivamente esposte privano di fondatezza anche l’ulteriore assunto del tribunale circa la contrarieta’ del rifiuto alla riconsegna del bene opposto dalla (OMISSIS) perche’ “contrario anche al generale canone di buona fede nei rapporti contrattuali, dal momento che il creditore non puo’ – lucrare – a danno della massa – pretendendo l’adempimento di obblighi che gravavano sul fallito, determinando il maturare di oneri in prededuzione…”.
2. All’accoglimento del ricorso consegue la cassazione del decreto impugnato ed il rinvio della causa al Tribunale di Perugia, in diversa composizione, che dovra’ procedere al nuovo esame della domanda ex articolo 1591 c.c., della odierna ricorrente alla stregua delle considerazioni tutte fin qui esplicate, provvedendo, altresi’, alla regolamentazione delle spese di questo giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
La Corte, accoglie, nei limiti di cui in motivazione, i motivi di ricorso, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Perugia, in diversa composizione, per il nuovo esame e per la regolamentazione delle spese di questo giudizio di legittimita’.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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