Corte di Cassazione, civile, Sentenza|26 gennaio 2021| n. 1610.
La cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni, vietata ai sensi dell’art. 1118 c.c., è esclusa soltanto quanto le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre (cd. condominialità “necessaria” o “strutturale”) oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l’esistenza delle proprietà esclusive, laddove, qualora i primi siano semplicemente funzionali all’uso e al godimento delle singole unità (cd. condominialità “funzionale), queste ultime possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni.
Sentenza|26 gennaio 2021| n. 1610
Tag/parola chiave: Comunione dei diritti reali – Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Contributi e spese condominiali – Spese di manutenzione (ripartizione) – Rinunzia alla comproprieta’ cessione di singole unità immobiliari separatamente dai beni comuni – Condominialità necessaria o strutturale e condominialità funzionale – Distinzione – Divieto di vendita separata – Ambito.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 7818/2016 proposto da:
(OMISSIS), e (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’Avvocato (OMISSIS), e dall’Avvocato (OMISSIS), ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultima a (OMISSIS), per procura speciale a margine del ricorso;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in qualita’ di eredi di (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’Avvocato (OMISSIS), e dall’Avvocato (OMISSIS), ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo a (OMISSIS), per procura speciale in calce al controricorso;
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 603/2015 della CORTE D’APPELLO DI TRIESTE, depositata il 25/9/2015;
udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 19/11/2020 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DONGIACOMO;
sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale della Repubblica Dott. CAPASSO Lucio, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso;
sentita, per i ricorrenti, l’Avvocato (OMISSIS);
sentita, per i controricorrenti, l’Avvocato (OMISSIS).
FATTI DI CAUSA
Il tribunale di Udine, con sentenza del 9/11/2012, ha respinto la domanda con la quale (OMISSIS) e (OMISSIS) e cioe’ gli attuali ricorrenti, avevano chiesto di dichiarare la nullita’ della clausola – contenuta tanto nel contratto di vendita stipulato in data 21/3/1989 tra il venditore (OMISSIS) e la compratrice (e sua madre) (OMISSIS), quanto nel contratto in data 8/6/1989 tra la venditrice (OMISSIS) ed i compratori (OMISSIS) e (OMISSIS), figlio e nuora della stessa – secondo la quale, nelle porzioni immobiliari compravendute, non era compresa la quota del 50% del cortile e della centrale termica, compensando le spese di lite.
(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto appello sul rilievo, innanzitutto, che la centrale termica e il cortile, in forza dell’atto di divisione del 23/12/1975, che aveva costituito il condominio, erano stati considerati come beni comuni e, come tali, inalienabili senza il consenso di tutti i comproprietari delle unita’ residenziali del fabbricato principale, ed, in secondo luogo, che sia la centrale elettrica, che il cortile erano incorporati in modo essenziale alle residenze.
(OMISSIS), dal suo canto, per quanto ancora rileva, ha resistito al gravame.
La corte d’appello, con la sentenza in epigrafe, ha rigettato l’appello.
La corte, in particolare, dopo aver premesso che l’appellante aveva dedotto che la centrale termica era stata usucapita da (OMISSIS) e che tale circostanza non e’ stata contestata nella memoria di replica della controparte, per cui, ha aggiunto, “di tale entita’ non vi e’ interesse a discutere”, ha, innanzitutto, ritenuto che il cortile comune non poteva essere stato trasferito in ragione dell’espressa dichiarazione di riserva e del noto principio per cui nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet per cui la proprieta’ del cortile e’ e resta comune, non ravvisandosi un interesse contrario.
Del resto, ha aggiunto la corte, “gli appartamenti hanno un’autonoma consistenza, con accesso al fronte strada”, trovando, quindi, applicazione il principio per cui, in tema di rinuncia di un condomino al diritto sulle cose comuni, vietata dall’articolo 1118 c.c., la cessione della proprieta’ esclusiva non puo’ essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprieta’ esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilita’ per essere i beni condominiali essenziali per l’esistenza ed il godimento delle proprieta’ esclusive: viceversa, qualora i primi siano semplicemente funzionali all’uso e al godimento delle singole unita’, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni, con la conseguenza che, in tal caso, la presunzione di cui all’articolo 1117 c.c., risulta superata dal titolo.
(OMISSIS) e (OMISSIS), con ricorso notificato in data 25/3/2016, hanno chiesto, per quattro motivi, la cassazione della sentenza della corte d’appello, dichiaratamente non notificata.
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in qualita’ di eredi di (OMISSIS), hanno resistito con controricorso.
I ricorrenti hanno depositato memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.1. Con il primo motivo, i ricorrenti, lamentando la violazione degli articoli 1362 c.c. e segg., articoli 1419 e 1117 c.c. e segg., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che il cortile comune non era stato trasferito in conseguenza della espressa dichiarazione di riserva, della quale era stata chiesta la dichiarazione di nullita’.
1.2. La corte, in effetti, hanno osservato i ricorrenti, per decidere sulla natura di bene comune condominiale del cortile, ha fatto esclusivo riferimento al contratto del 21/3/1989, che contiene la riserva in favore del venditore (OMISSIS) del 50% della centrale termica e del cortile, ma non all’atto di divisione del 1975, in ordine al quale ha omesso qualsivoglia esame o riferimento, pur trattandosi dell’atto che ha costituito il condominio e che ha indicato chiaramente il cortile (censito in catasto ai mappali (OMISSIS) del fogli (OMISSIS)) e la centrale termica tra i beni comuni del fabbricato residenziale, all’epoca in comproprieta’ tra (OMISSIS) e (OMISSIS).
1.3. La riserva di proprieta’ di tali beni comuni, pertanto, hanno proseguito i ricorrenti, per essere valida, avrebbe dovuto essere approvata da (OMISSIS), quale proprietario del primo piano residenziale e delle relative parti comuni. Per mutare la natura di bene comune del cortile, infatti, e’ necessario il consenso di tutti i condomini per cui il singolo condomino che cede la porzione di piano di sua esclusiva proprieta’ non puo’ riservare a se’ il diritto di comproprieta’ sulle cose comuni.
1.4. La clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unita’ immobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprieta’ di alcune delle parti comuni, hanno concluso i ricorrenti, e’, del resto, nulla, poiche’ con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti, vietata dal capoverso dell’articolo 1118 c.c..
2.1. Con il secondo motivo, i ricorrenti, lamentando la violazione degli articoli 817 e 818, 1362 c.c. e segg., articoli 1419 e 1419 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che il cortile comune non puo’ essere stato trasferito in conseguenza del noto principio per cui nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet.
2.2. La corte d’appello, pero’, cosi’ facendo, non ha considerato che la nullita’ della clausola che ha escluso dalle relative vendite la quota pari al 50% della centrale termica e del cortile, pur trattandosi di parti comuni inscindibili al fabbricato principale, comporta che, in realta’, tali beni, per il principio accessorium sequitur principale, sono stati trasferiti all’acquirente tanto con riguardo alla prima, che alla seconda vendita.
3.1. Con il terzo motivo, i ricorrenti, lamentando la violazione degli articoli 1102, 1118, 1119 e 1123 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che gli appartamenti hanno un’autonoma consistenza, con accesso al fronte strada ed ha, quindi, applicato il principio per cui la proprieta’ esclusiva non puo’ essere separata dai beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprieta’ esclusiva siano indissolubilmente legate per effetto di incorporazione fisica oppure quando, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilita’ per essere i beni condominiali essenziali per l’esistenza ed il godimento delle proprieta’ esclusive.
3.2. La corte d’appello, infatti, hanno osservato i ricorrenti, cosi’ ragionando, non ha tenuto conto del fatto che l’indivisibilita’ e l’inseparabilita’ del cortile e della centrale termica dal fabbricato principale, composto da entrambi i piani, sono espressamente dichiarate dal consulente tecnico d’ufficio ed emergono, in ogni caso, dalle fotografie allegate alla relazione del consulente. Il cortile, infatti, risulta incorporato ed e’ essenziale per il condominio residenziale posto che in esso insistono gli impianti condominiali e le fognature e solo attraverso il cortile si accede all’ingresso sul retro del condominio ed alla centrale elettrica. Sul cortile, infine, affacciano terrazze e finestre ed esistono diritti e facolta’ dei proprietari del fabbricato residenziale.
3.3. La corte d’appello, quindi, hanno aggiunto ricorrenti, erroneamente ha escluso che il cortile sia un bene comune necessario ed essenziale per il godimento delle singole unita’ solo perche’ gli appartamenti al secondo piano sono dotati di ingresso sul fronte strada, non avendo considerato che gli appartamenti del secondo piano godono del cortile anche per la sua funzione di dare aria e luce.
3.4. D’altra parte, hanno concluso i ricorrenti, gli appartamenti del primo piano hanno anche un accesso proprio dal cortile per cui erroneamente la corte ha considerato la specifica utilita’ del bene comune condominiale con esclusivo riguardo alle unita’ immobiliari del secondo piano e non del complessivo condominio, laddove, al contrario, i beni comuni condominiali restano tali anche se posti al servizio di una parte soltanto delle unita’ immobiliari di proprieta’ individuale.
4.1. Con il quarto motivo, i ricorrenti, lamentando la violazione degli articoli 1102-1117 c.c. e segg., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che la proprieta’ del cortile e’ e resta comune, non ravvisandosi un interesse contrario, laddove, al contrario, vi e’ l’interesse del condominio di godere del cortile come bene comune con tutte le facolta’ inerenti e a non lasciare, per una percentuale del 50%, tali beni al venditore del secondo piano del fabbricato ed estraneo al condominio residenziale.
5.1. I motivi, da trattare congiuntamente, sono fondati, nei limiti che seguono.
5.2. In effetti, la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unita’ immobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprieta’ di alcune delle parti comuni e’ nulla poiche’, mediante la stessa, s’intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti che e’, invece, vietata dal capoverso dell’articolo 1118 c.c. (Cass. n. 20216 del 2017; Cass. n. 1680 del 2015; Cass. n. 6036 del 1995; Cass. n. 3309 del 1977).
5.3. D’altra parte, la cessione della proprieta’ esclusiva non puo’ essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprieta’ esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilita’ per essere i beni condominiali essenziali per l’esistenza ed il godimento delle proprieta’ esclusive: solo se i primi siano semplicemente funzionali all’uso e al godimento delle singole unita’, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (Cass. n. 12128 del 2004). La cessione delle singole unita’ immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni e’, dunque, vietata, ai sensi dell’articolo 1118 c.c., solo in caso di condominialita’ “necessaria” o “strutturale”, per l’incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l’individibilita’ del legame attesa l’essenzialita’ dei beni condominiali per l’esistenza delle proprieta’ esclusive: non anche nelle ipotesi di condominialita’ solo “funzionale” all’uso e al godimento delle singole unita’, che possono essere, quindi, cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (Cass. n. 18344 del 2015).
5.4. La corte d’appello, li’ dove ha implicitamente ma inequivocamente ritenuto la validita’ della clausola che ha riservato al venditore la quota pari al 50% della proprieta’ del cortile interno al fabbricato sul mero rilievo che “gli appartamenti hanno un’autonoma consistenza, con accesso al fronte strada” senza specificamente verificare, in fatto, se tale cortile, al momento della costituzione del condomino con l’atto di divisione del 23/12/1975, era divenuto o meno, ai fini previsti dall’articolo 1117 c.c., un bene oggetto di proprieta’ comune tra i proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, ed, in caso positivo, se tale cortile e’ indissolubilmente legato alle porzioni di proprieta’ esclusiva per effetto d’incorporazione fisica ovvero d’essenzialita’ funzionale, si e’, quindi, posta in contrasto con i principi precedentemente esposti e non resiste, pertanto, alle censure svolte sul punto dai ricorrenti.
6. Il ricorso dev’essere, pertanto, accolto e la sentenza impugnata, per l’effetto, cassata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Trieste che, in differente composizione, provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte cosi’ provvede: accoglie il ricorso e, per l’effetto, cassa la sentenza impugnata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Trieste che, in differente composizione, provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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