Mediatore e le indagini di tipo tecnico giuridico

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Corte di Cassazione, civile,
Ordinanza|4 maggio 2022| n. 14022.

Mediatore e le indagini di tipo tecnico giuridico

Non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della sua prestazione, ai sensi dell’art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico. Pertanto, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli

Ordinanza|4 maggio 2022| n. 14022. Mediatore e le indagini di tipo tecnico giuridico

Data udienza 20 gennaio 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Mediazione – Difetto di particolare incarico – Svolgimento di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico – Articolo 1176 c.c. – Intermediazione in compravendita immobiliare – Obbligo di accertare la libertà del bene – Non gravante sul mediatore

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente
Dott. ABETE Luigi – rel. Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 14538 – 2021 R.G. proposto da:
(OMISSIS), – c.f. (OMISSIS) – (OMISSIS) – c.f. (OMISSIS) – (OMISSIS) – c.f. (OMISSIS) – elettivamente domiciliati, con indicazione dell’indirizzo p.e.c., in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS) che li rappresenta e difende in virtu’ di procura speciale su foglio allegato in calce al ricorso.
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS) s.a.s., – p.i.v.a. (OMISSIS) – in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa in virtu’ di procura speciale su foglio allegato in calce al ricorso dall’avvocato (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS).
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1043 – 11/18.3.2021 della Corte d’Appello di Napoli;
udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20 gennaio 2022 dal consigliere Dott. Luigi Abete.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO

1. Con ricorso ex articolo 633 c.p.c. la ” (OMISSIS)” s.a.s. adiva il Tribunale di Napoli.
Esponeva che (OMISSIS) e (OMISSIS), nudi proprietari, nonche’ (OMISSIS), usufruttuaria, dell’unita’ immobiliare in (OMISSIS), avevano con scrittura del 14.7.2010 promesso di vendere a (OMISSIS), il quale, a sua volta, aveva promesso di acquistare, l’immobile anzidetto.
Esponeva che i promittenti venditori si erano avvalsi della mediazione di essa ricorrente e con la medesima scrittura del 14.7.2010 si erano impegnati a corrisponderle la somma di Euro 10.000,00 quale corrispettivo per l’opera di mediazione.
Esponeva che nondimeno il corrispettivo dovutole era rimasto insoluto. Chiedeva ingiungersi il pagamento ai promittenti venditori con gli accessori.
2. Con decreto n. 6590/2012 il tribunale pronunciava l’ingiunzione.
3. (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) proponevano opposizione. Chiedevano revocarsi l’ingiunzione opposta.
4. Si costituiva la ” (OMISSIS)” s.a.s..
Instava per il rigetto dell’opposizione.
5. Con sentenza n. 5676/2017 il Tribunale di Napoli dichiarava inammissibile l’opposizione e compensava le spese di lite.
6. Proponevano appello (OMISSIS) e (OMISSIS) nonche’ (OMISSIS). Resisteva la ” (OMISSIS)” s.a.s..
7. Con sentenza n. 1043 dei 11/18.3.2021 la Corte d’Appello di Napoli rigettava il gravame e condannava gli appellanti in solido alle spese del grado.
Evidenziava, tra l’altro, la corte che, in difetto di specifico incarico, non ricade nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertamento, previo esame delle risultanze dei registri immobiliari, dell’assenza o meno di formalita’ pregiudizievoli sull’immobile oggetto di trattativa.
Evidenziava altresi’ – la corte – in ordine all’asserita vessatorieta’ e nullita’ della clausola, di cui alla scrittura del 14.7.2010, prefigurante il diritto della mediatrice alla provvigione pur in ipotesi di rifiuto della parte promissaria acquirente di addivenire alla stipula del definitivo, che la clausola era da reputare valida e non vessatoria, siccome nella specie non si era addivenuti alla stipula del definitivo propriamente in dipendenza delle iscrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile e debitamente segnalate dai notai all’uopo officiati.
8. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS); ne hanno chiesto in base a due motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione.
La ” (OMISSIS)” s.a.s. ha depositato controricorso; ha chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese.
9. Il relatore ha formulato proposta ex articolo 375 c.p.c., n. 5), di manifesta infondatezza del primo motivo di ricorso e di inammissibilita’ del secondo motivo di ricorso; il presidente ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 1, ha fissato l’adunanza in camera di consiglio.
10. I ricorrenti hanno depositato memoria.
Del pari ha depositato memoria la controricorrente.
11. Con il primo motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1759 c.c.; ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 l’omesso esame circa fatto decisivo del giudizio oggetto di discussione tra le parti.
Deducono che, contrariamente all’assunto della Corte di Napoli, il mediatore e’ obbligato a comunicare alle parti la sussistenza di circostanze, di cui e’ o di cui puo’ acquisir conoscenza, idonee ad impedire il perfezionamento dell’acquisto.
Deducono che la Corte di Napoli non ha tenuto conto della documentazione, all’uopo depositata e da controparte non contestata, attestante la conoscenza ovvero la conoscibilita’ da parte della societa’ mediatrice della sussistenza di formalita’ pregiudizievoli sull’immobile promesso in vendita.
12. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione o falsa applicazione dell’articolo 1341 c.c.; ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 l’omesso esame circa fatto decisivo del giudizio oggetto di discussione tra le parti.
Deduce che ha errato la Corte di Napoli a non dichiarare vessatoria la clausola contemplante il diritto della ” (OMISSIS)” alla provvigione pur in ipotesi di rifiuto del promissario acquirente alla stipula del definitivo.
13. Si premette che il collegio appieno condivide la proposta del relatore, che ben puo’ essere reiterata in questa sede.
D’altronde, le argomentazioni di cui, segnatamente, alla memoria che i ricorrenti hanno provveduto a depositare, non sono – si dira’ – da condividere. I motivi di ricorso sono, dunque, privi di fondamento e da respingere.
14. Con precipuo riferimento al primo motivo, si rimarca che i ricorrenti non hanno dato conto, ne’ in termini specifici ne’ in termini “autosufficienti” (merce’ la riproduzione nel corpo del ricorso della scrittura in data 14.7.2010), della prefigurazione nella scrittura anzidetta dell’obbligo specifico della mediatrice di provvedere all’espletamento di visure “ipotecarie” finalizzate al riscontro dell’eventuale sussistenza sull’immobile promesso in vendita di formalita’ pregiudizievoli.
15. Su tale scorta si rappresenta quanto segue.
Per un verso, va reiterato l’insegnamento di questa Corte secondo cui non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della sua prestazione, ai sensi dell’articolo 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico; pertanto, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non e’ ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la liberta’ del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. 5.4.2017, n. 8849; Cass. (ord.) 19.9.2019, n. 23422).
Per altro verso, su tale scorta, e’ corretto e va ribadito il rilievo della corte d’appello (cfr. pagg. 8 – 9) circa l’inconfigurabilita’ di un inadempimento della mediatrice ” (OMISSIS)” per la mancata comunicazione alle parti dell’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile.
Per altro verso ancora, a nulla rileva la prospettazione – ribadita dai ricorrenti in memoria (cfr. pag. 3) – secondo cui la ” (OMISSIS)” era a conoscenza dell’esistenza di formalita’ pregiudizievoli e, parimenti, a nulla rileva la doglianza circa il mancato esame della documentazione allegata a tal riguardo.
E cio’, ben vero, a prescindere dal rilievo della controricorrente secondo cui i promittenti venditori, a loro volta, erano ben consapevoli dei motivi che ostavano alla stipula del definitivo (cfr. controricorso, pag. 11).
16. Con precipuo riferimento al secondo motivo, se ne rimarca l’assoluta genericita’ (si condividono i rilievi di cui al controricorso: cfr. pag. 13).
Ne’ evidentemente vale a smentire la genericita’ dell’esperito mezzo la reiterazione in memoria (cfr. pag. 4) dell’assunto secondo cui la mediatrice era ben a conoscenza di una trascrizione sull’immobile e “nonostante cio’ ha perseverato nella conclusione dell’accordo”.
17. In ogni caso la corte di merito ha spiegato, lo si e’ premesso, in maniera congrua ed ineccepibile perche’ nella specie non e’ a parlarsi di vessatorieta’ e di nullita’ della clausola.
18. In dipendenza del rigetto del ricorso i ricorrenti vanno condannati in solido a rimborsare alla s.a.s. controricorrente le spese del giudizio di legittimita’; la liquidazione segue come da dispositivo.
19. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, con vincolo solidale, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica cit., articolo 13, comma 1 bis, se dovuto (cfr. Cass. sez. un. 20.2.2020, n. 4315).

P.Q.M.

La Corte cosi’ provvede:
rigetta il ricorso;
condanna in solido i ricorrenti, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), a rimborsare alla controricorrente ” (OMISSIS)” s.a.s., le spese del presente giudizio di legittimita’, che si liquidano in complessivi Euro 3.000,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge;

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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