Oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|13 maggio 2022| n. 15302.

Oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata

L’obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall’assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore (nella specie, l’impresa appaltatrice dei lavori inerenti all’edificio) ha causa immediata non nell’efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall’assemblea vincolanti per tutti i condomini e dovendo questi ultimi sostenere pro quota le spese necessarie alle parti comuni.

Ordinanza|13 maggio 2022| n. 15302. Oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata

Data udienza 13 maggio 2020

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Assemblea dei condomini – Approvazione transazione relativa ad una lite insorta con un terzo creditore – Obbligo di contribuzione del singolo partecipante agli oneri condominiali derivanti dall’accordo transattivo – Insorgenza – Efficacia soggettiva del contratto ex art. 1372 c.c. – Esclusione – Disciplina del condominio – Configurabilità – Conseguenze e fondamento – Fattispecie concernente l’obbligo di contribuzione alle spese inerenti ad interventi manutentivi di rifacimento della condotta fognaria condominiale oggetto di transazione con l’impresa appaltatrice

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. PAPA Patrizia – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. POLETTI Dianora – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 24885/2017 proposto da:
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 1665/2016 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 29/12/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 03/05/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.

Oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1) (OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 1665/2016 della Corte d’appello di Ancona, pubblicata il 29/12/2016.
L’intimato Condominio di (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensive.
2) (OMISSIS) – con ricorso depositato in data 21 gennaio 2009 impugno’ la deliberazione dell’assemblea del Condominio di (OMISSIS) di (OMISSIS) approvata il 17 dicembre 2008, avente ad oggetto il bilancio consuntivo dell’esercizio 2008 ed il preventivo dell’esercizio 2009. L’adito Tribunale di (OMISSIS), con sentenza n. 789/2010, respinse la domanda, compensando le spese di lite.
(OMISSIS) propose appello, lamentando l’illegittimita’ dell’addebito a suo carico della somma di Euro 475,20 a titolo di contribuzione ai lavori di rifacimento della condotta fognaria condominiale eseguiti dall’impresa (OMISSIS), nonche’ della somma di Euro 6.000,00 relativa alla transazione conclusa dal Condominio con l’impresa (OMISSIS), alla quale egli non aveva aderito. Il gravame formulato dal (OMISSIS) venne rigettato dalla Corte d’appello di Ancona, mentre venne accolto l’appello incidentale del Condominio di (OMISSIS) inerente alla ingiustificata compensazione delle spese processuali di primo grado. La Corte d’appello ritenne operante la “presunzione” di condominialita’ ex articolo 1117 n. 3 c.c. con riguardo ai raccordi di collegamento tra la colonna principale di scarico delle acque e le singole unita’ immobiliari, oggetto dell’intervento manutentivo eseguito dall’impresa (OMISSIS), come acclarato in base alle prove testimoniali assunte. I giudici di secondo grado reputarono altresi’ legittima l’approvazione a maggioranza, con delibera assembleare dell’11 giugno 2008, della transazione intervenuta con l’impresa (OMISSIS), restando essa vincolante anche per i condomini assenti o dissenzienti; tale delibera giustificava, percio’, anche la quota di Euro 6.000,00 inserita nel consuntivo 2008.
3) La trattazione del ricorso e’ stata fissata in camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2, e articolo 380 bis.1 c.p.c..
3.1) Il ricorrente ha depositato memoria in data 26 aprile 2022, e dunque senza osservare il termine di dieci giorni anteriori alla data dell’adunanza ex articolo 380 bis.1 c.p.c., trovando applicazione nel computo di tale termine a ritroso il disposto dell’articolo 155 c.p.c., commi 4 e 5, di tal che la scadenza al sabato importa l’individuazione del dies ad quem nel giorno cronologicamente precedente, producendosi altrimenti l’effetto di abbreviare l’intervallo minimo che la legge intende garantire (cfr. Cass. Sez. 6 – 2, 14/09/2017, n. 21335).
4) Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) lamenta “omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti / travisamento della prova; nullita’ del procedimento, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 4; violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, degli articoli 115 e 116 c.p.c., e degli articoli 1117 e 1123 c.c.”. Il ricorrente richiama le deposizioni dei testimoni (OMISSIS) (esecutore dei lavori) e Sgolacchia (direttore dei lavori), deducendone che i lavori avevano “riguardato esclusivamente la condotta fognaria condominiale, ossia il tratto orizzontale passante sotto lo stabile”, e non anche “le colonne verticali”, ne’, in particolare “il collegamento alla fognatura condominiale della conduttura dei locali del (OMISSIS)”.
Il secondo motivo del ricorso di (OMISSIS) deduce la nullita’ della sentenza e del procedimento, nonche’ la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 112 e 113 c.p.c., articolo 118 disp. att. c.p.c., e articoli 24 e 111 Cost.. Si espone che la doglianza proposta in appello riguardava non gia’ la facolta’ del condominio di deliberare la transazione a maggioranza, ma l’inopponibilita’ a lui di quella transazione in quanto, essendosi scissa l’unita’ condominiale sull’oggetto della lite che lo vedeva contrapposto al condominio, non poteva essergli imposta, a maggioranza, una transazione su questioni connesse a quella in lite, essendo su quelle questioni terzo rispetto al condominio e alla transazione ed essendo pertanto necessaria la sua specifica adesione.

 

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Il terzo motivo del ricorso denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1372, 1420, 1136 e 1304 c.c., e l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti. Secondo il ricorrente la transazione su questioni connesse e/o riconducibili all’oggetto della lite ancora in corso, tra uno dei due gruppi di partecipanti al condominio ed altri, puo’ vincolare solo quel gruppo, non valendo il criterio delle maggioranze di cui all’articolo 1136 c.c., ma quello generale di cui all’articolo 1372 c.c. e ss., con la conseguenza che e’ inopponibile al condomino o al gruppo di condomini antagonista la transazione conclusa dall’altro gruppo.
5) Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) e’ infondato.
L’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, riformulato dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, ha introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per se’, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorche’ la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie.
Neppure e’ ammissibile la generica allegazione di “travisamento della prova”, cui allude la prima censura, giacche’, inteso tale “travisamento” come constatazione di un errore di percezione o di ricezione di un elemento istruttorio, esso comunque assume rilievo, ai sensi del vigente articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, quando abbia prodotto l’effetto dell’omesso esame di un fatto decisivo, altrimenti rilevando l’anomalia motivazionale con riguardo ad una determinata informazione probatoria soltanto se risulta dal testo della sentenza, prescindendo dal confronto con le risultanze processuali, secondo i principi enunciati da Cass. sezioni unite 7 aprile 2014, n. 8053.
Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS), piuttosto, sollecita questa Corte a rivalutare le risultanze delle prove testimoniali, al fine di pervenire in via inferenziale, mediante una rinnovata delibazione degli stessi elementi istruttori, ad una diversa conclusione sul “fatto”, comunque esaminato ed apprezzato dai giudici del merito, inerente all’esatta consistenza dell’oggetto dei lavori di rifacimento della condotta fognaria eseguiti dall’impresa (OMISSIS). Per di piu’, il “fatto” che l’intervento di manutenzione avesse riguardato non i raccordi di collegamento verticale tra la colonna principale di scarico delle acque e le singole unita’ immobiliari (come assume la Corte d’appello), ma il solo tratto orizzontale della condotta fognaria condominiale passante sotto l’edificio (come invece assume il ricorrente) appare del tutto privo di decisivita’, nel senso, cioe’, di idoneita’ a determinato un esito diverso della controversia in punto di sussistenza dell’obbligo di (OMISSIS) a contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni inserite nel rendiconto approvato con la deliberazione assembleare del 17 dicembre 2008.
Invero, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 3), sono oggetto di proprieta’ comune, e, quindi, in applicazione dell’articolo 1123 c.c., giustificano l’obbligo per i condomini di concorrere alle spese inerenti alla loro conservazione o rifacimento, gli impianti idrici e fognari ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale: rientrano, quindi, tra le spese necessarie per le parti comuni quelle relative sia alla colonna verticale sia alla conduttura posta nel sottosuolo dell’edificio, che, raccogliendo i liquami provenienti dagli scarichi dei singoli i appartamenti, sono funzionali all’uso di tutti i condomini, restando, viceversa, esclusi dalla proprieta’ condominiale quegli elementi di raccordo che servano unicamente a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento (ex multis, Cass. Sez. 2, 18/12/1995, n. 12894; Cass. Sez. 2, 17/01/2018, n. 1027). L’indagine diretta a stabilire se intervento di manutenzione riguardi un tratto dell’impianto di proprieta’ condominiale o di proprieta’ esclusiva si risolve in un apprezzamento di fatto, che esula dal sindacato di legittimita’ della Corte di cassazione se non nei limiti di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
6. Il secondo ed il terzo motivo di ricorso, da trattare congiuntamente, in quanto connessi, sono parimenti del tutto infondati.

 

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6.1. La sentenza della Corte d’appello di Ancona ha ritenuto legittimo l’addebito al condomino (OMISSIS), nel consuntivo per l’esercizio 2008, della quota di spesa relativa alla somma di Euro 6.000,00 da corrispondere all’impresa (OMISSIS) in forza di transazione approvata dall’assemblea condominiale in data 11 giugno 2008.
6.2. Non sussiste la lamentata nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 132 c.p.c., n. 4, e dell’articolo 118 disp. att. c.p.c., contenendo evidentemente la stessa le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione. Cio’ e’ del resto logicamente confermato dal fatto che lo stesso ricorrente ha poi dedotto nel terzo motivo il vizio di violazione e falsa applicazione con riferimento a quattro norme di diritto, presupponendo tali censure che i giudici del merito abbiano preso in esame le questioni oggetto di doglianza e le abbiano risolte in modo giuridicamente non corretto.
6.3. Il ricorso, nei limiti in cui adempie all’onere di cui all’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, specifica che la transazione approvata dall’assemblea condominiale in data 11 giugno 2008 aveva ad oggetto la pretesa risarcitoria vantata dall’impresa (OMISSIS), incaricata dell’intervento di manutenzione del fabbricato, a seguito della sospensione dei lavori disposta in un contenzioso ex articolo 1137 c.c. intercorso sempre tra (OMISSIS) e il Condominio di (OMISSIS).
6.4. Alla luce del costante orientamento di questa Corte, appare certo che l’assemblea condominiale, in forza dell’articolo 1135 c.c., puo’ deliberare a maggioranza anche transazioni aventi ad oggetto liti insorte con il terzo creditore nell’ambito di rapporti contrattuali assunti, come nella specie, per l’esecuzione di lavori inerenti parti comuni (arg. da Cass. Sez. 6 – 2, 08/06/2020, n. 10846; Cass. Sez. 2, 16/01/2014, n. 821).
Invero, al di fuori dei casi in cui l’amministratore procede immediatamente a concludere un contratto per conto del condominio, operando quale rappresentante nei limiti delle sue attribuzioni (articoli 1130 e 1131 c.c.), il condominio provvede ad assumere obbligazioni nei confronti dei terzi proprio per il tramite di deliberazioni dell’assemblea, le quali non sono sindacabili nel merito.
Ai sensi dell’articolo 1137 c.c., peraltro, le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condomini, compresi i dissenzienti e gli assenti, restando soggette unicamente all’impugnazione a norma dell’articolo 1137 c.c., per contrarieta’ alla legge o al regolamento di condominio, impugnazione che neppure sospende l’esecuzione della delibera, salvo che la sospensione non sia ordinata dal giudice.
Tuttavia, la delibera dell’assemblea che approvi un determinato atto di gestione – come nella specie una transazione con un creditore – non da’ luogo ad atto di autonomia negoziale configurabile quale proposta o accettazione ai fini del perfezionamento del contratto. L’assemblea non conclude contratti (potendo, semmai, essa costituire l’occasione per consacrare nel verbale della riunione un accordo stipulato all’unanimita’: Cass. Sez. 2, 19/03/1996, n. 2297), ma autorizza, quando occorra, l’amministratore a concluderli ed approva le spese conseguenti. L’obbligo dei condomini di concorrere a tali spese discende, quindi, non dell’efficacia soggettiva del contratto ex articolo 1372 c.c., quanto direttamente dalla legge in base agli articoli 1118 e 1123 c.c., (cfr. Cass. Sez. 2, 20/04/2021, n. 10371).
6.5. Del tutto estranea alla fattispecie della transazione approvata con deliberazione dell’assemblea condominiale e’ altresi’ la disposizione di cui all’articolo 1304 c.c., comma 1, la quale si riferisce, piuttosto, alla transazione per l’intero debito fatta dal creditore con uno o alcuni soltanto dei debitori in solido, dando la possibilita’ di avvalersene pure ai condebitori che non abbiano partecipato alla sua stipulazione.
6.6. E’ errata pure la considerazione del ricorrente secondo cui la transazione approvata dall’assemblea in data 11 giugno 2008 avrebbe comportato la scissione della compagine condominiale in due gruppi di partecipanti. A simile conclusione la giurisprudenza perviene nell’ipotesi di controversia tra condominio e uno o piu’ condomini, allorche’ si afferma che, poiche’ di fronte al particolare oggetto della lite due gruppi di partecipanti al condominio si pongono in contrasto tra loro, l’assemblea non puo’ porre pro quota a carico del condomino che e’ in lite con gli altri le spese di difesa sostenute dallo stesso condominio (Cass. Sez. 2, 23/01/2018, n. 1629; Cass. Sez. 2, 18/06/2014, n. 13885; Cass. Sez. 2, 25/03/1970, n. 801). Nel caso in esame, si ha riguardo, tuttavia, alla transazione intervenuta nella lite fra il condominio ed un terzo creditore, transazione da cui non generano, pertanto, interessi personali di un singolo condomino contrapposti all’interesse condominiale.
6.7. Va pertanto enunciato il seguente principio di diritto:
l’obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall’assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore (nella specie, l’impresa appaltatrice dei lavori inerenti all’edificio) ha causa immediata non nell’efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall’assemblea vincolanti per tutti i condomini e dovendo questi ultimi sostenere pro quota le spese necessarie alle parti comuni.
7. Il ricorso va percio’ rigettato. Non occorre procedere alla regolamentazione delle spese del giudizio di cassazione, in quanto l’intimato non ha svolto attivita’ difensive.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, – da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.

 

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