Corte di Cassazione, civile, Sentenza|26 gennaio 2023| n. 2385.
Spetta alla parte che eccepisce l’esistenza di un accordo di riduzione della provvigione l’onere di darne prova
In tema di mediazione, spetta alla parte che eccepisce l’esistenza di un accordo di riduzione della provvigione l’onere di darne prova in giudizio, costituendo esso un fatto impeditivo dell’efficacia delle tariffe.
Sentenza|26 gennaio 2023| n. 2385. Spetta alla parte che eccepisce l’esistenza di un accordo di riduzione della provvigione l’onere di darne prova
Data udienza 30 giugno 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Mediazione – Compravendita immobiliare – Accordo di riduzione della provvigione – Onere della prova – Tariffe vigenti – Criterio sussidiario – Art. 1755 cc
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. CRISCULO Mauro – Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere
Dott. CAPONI Remo – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 26901/2019 R.G. proposto da:
(OMISSIS) s.n.c., domiciliata in ROMA, presso la cancelleria della CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) s.a.s., domiciliata (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO DI VENEZIA n. 2153/2019, depositata il 27/5/2019.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/6/2022 dal consigliere REMO CAPONI;
udite le conclusioni del P.M., nella persona del Sostituto Procuratore Generale CORRADO MISTRI, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Spetta alla parte che eccepisce l’esistenza di un accordo di riduzione della provvigione l’onere di darne prova
FATTI DI CAUSA
La (OMISSIS) ricorre in cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia, che, in riforma della sentenza di primo grado, l’ha condannata a pagare alla (OMISSIS) 102.600,00 Euro, a titolo di provvigione per la mediazione nella compravendita di un bene immobile. In primo grado il Tribunale di Vicenza aveva revocato il decreto ingiuntivo con cui la (OMISSIS) era stata condannata a pagare 102.600,00 Euro, mentre l’aveva condannata a pagare la minor somma di 21.000,00 Euro.
Il ricorso per cassazione della (OMISSIS) e’ affidato a sei motivi, illustrati da memoria. (OMISSIS) resiste con controricorso, parimenti illustrato da memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. – Con il primo motivo, proposto ex articolo 360 c.p.c., n. 3, si deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., per avere la Corte di appello gravato la (OMISSIS) dell’onere della prova dell’accordo sulla riduzione della provvigione all’1%.
Con il secondo motivo, proposto ex articolo 360 c.p.c., n. 5, si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello omesso di rilevare che era la (OMISSIS), in quanto attore sostanziale nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, a dover provare l’accordo sulla provvigione al 3% dell’affare, e non gia’ la (OMISSIS) a dare la prova dell’accordo di riduzione all’1%.
I primi due motivi sono da esaminare congiuntamente, in quanto s’incentrano sulla stessa questione, che investe l’onere della prova dell’accordo di riduzione della provvigione, sulla base del quale il giudice di primo grado aveva condannato la (OMISSIS) a pagare la minor somma.
I primi due motivi non sono fondati. Nell’accogliere il gravame, la Corte di appello ha gravato la (OMISSIS) della mancata prova dell’accordo sulla riduzione della provvigione. Per individuare la fonte del parametro di calcolo della provvigione, ha applicato i criteri di cui all’articolo 1755 c.c., comma 2, In particolare l’ha calcolata sulla base delle tariffe allegate dalla (OMISSIS), poiche’ non sono state contestate dalla (OMISSIS) (su tale profilo, cfr. avanti, paragrafo n. 2): dunque, il 3% dell’affare, cioe’ 102.600,00 Euro.
La decisione e’ corretta. L’accordo di riduzione della provvigione e’ un fatto impeditivo dell’efficacia delle tariffe, che sono fatti costitutivi della pretesa della (OMISSIS) di ricevere una provvigione calcolata sul 3% del valore dell’affare. In base all’articolo 2697 c.c., comma 2, “Chi eccepisce l’inefficacia” dei fatti costitutivi del diritto “deve provare i fatti su cui l’eccezione si fonda”. Pertanto, spetta alla (OMISSIS) – in quanto convenuto sostanziale nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo – l’onere di provare l’accordo di riduzione della provvigione.
In conclusione, i primi due motivi sono rigettati.
2. – Il terzo, quarto e quinto motivo sono da esaminare congiuntamente per ragioni di connessione.
Con il terzo motivo, proposto ex articolo 360 c.p.c., n. 3, si deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., per avere la Corte d’appello malamente applicato i criteri di cui all’articolo 1755 c.c., comma 2, nel determinare l’entita’ della provvigione. Infatti, nonostante che la Corte abbia parlato di tariffe, essa avrebbe in realta’ applicato gli usi – come si desumerebbe dal rinvio al doc. 18, che riproduce la raccolta degli usi; trattandosi di usi locali non si applicherebbe il principio iura novit curia.
Con il quarto motivo, proposto ex articolo 360 c.p.c., n. 5, si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello ritenuto che, sulla base del richiamo al documento n. 18, l’applicabilita’ degli usi derivi dalla mancata contestazione da parte della (OMISSIS).
Con il quinto motivo, proposto sempre ex articolo 360 c.p.c., n. 5, si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per avere la Corte di appello omesso di accertare che gli usi di cui al documento n. 18 prevedrebbero una percentuale del 2% per la mediazione nella compravendita di immobili, e non del 3%, percentuale che e’ prevista invece per ipotesi differenti dal caso di specie.
I motivi sono da dichiarare inammissibili, poiche’ non bersagliano il parametro di determinazione della provvigione e pertanto non colgono la ratio della decisione della Corte d’appello. Emerge infatti dalla sentenza che tale parametro sono state le tariffe allegate dalla (OMISSIS), poiche’ esse non erano state contestate dalla (OMISSIS). Nel riferirsi al documento n. 18 (relativo agli usi), la Corte e’ incorsa indubbiamente in una svista. Si tratta pero’ di un’affermazione sussidiaria e aggiuntiva (cfr. sentenza in epigrafe, p. 4: “soccorre il criterio sussidiario di cui all’articolo 1755 c.c., ovvero le tariffe vigenti, che non sono state contestate dalla (OMISSIS) nella comparsa di Costit. d’appello e comunque risultano prodotte sub doc. 18” (il corsivo e’ nostro)). Pertanto, tale affermazione ne-que nocet, neque prodest. Tutti e tre i motivi (dal terzo al quinto) valorizzano da diverse prospettive tale irrilevante svista: non erano gli usi al 2% il riferimento preso a base della decisione, ma le tariffe allegate dalla resistente.
In conclusione, i motivi terzo, quarto e quinto sono inammissibili.
3. – Con il sesto motivo, proposto ex articolo 360 c.p.c., n. 5, si deduce omesso esame circa un fatto decisivo, per avere la Corte di appello: (a) determinato il valore dell’affare sulla base non gia’ del prezzo fissato nel contratto preliminare o nel contratto definitivo, bensi’ sulla base del prezzo indicato nella proposta d’acquisto e, su questa base; (b) calcolato il 3% del valore dell’affare a titolo di provvigione spettante alla (OMISSIS).
Il sesto motivo e’ fondato, ove lo si intenda come censura di falsa applicazione dell’articolo 1755 c.c., allineandolo cosi’ al senso del ricorso. Infatti, la Corte ha calcolato il 3% dell’affare sulla base del prezzo indicato nella proposta sottoscritta dalla (OMISSIS). Cio’ implica che la Corte ha colto nella sottoscrizione della proposta quella conclusione dell’affare, alla quale l’articolo 1755 c.c., comma 1 collega il sorgere del diritto alla provvigione. Tale implicazione rende manifesta la falsa applicazione dell’articolo 1755, comma 1, poiche’ con la sottoscrizione di una proposta d’acquisto – che e’ atto preparatorio – l’affare non puo’ dirsi concluso.
Infatti – secondo l’orientamento di questa Corte al quale s’intende conferire continuita’ – al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’articolo 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (cosi’, Cass. 39377/21; 32066/21; 30083/2019, alle quali si rinvia per la discussione e l’indicazione dei precedenti). E’ invece da escludere il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell’affare, come e’ accaduto nel caso di specie con la sottoscrizione della proposta d’acquisto.
In conclusione, il sesto motivo e’ accolto.
4. – L’accoglimento del sesto motivo conduce alla cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, nonche’ al rinvio alla corte territoriale che decidera’ sulla base delle ragioni che sostengono l’accoglimento del motivo.
P.Q.M.
La Corte accoglie il sesto motivo di ricorso nei termini di cui in motivazione; rigetta il primo e il secondo motivo; dichiara inammissibili il terzo, quarto e quinto motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di appello di Venezia in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
La diffusione dei provvedimenti giurisdizionali “costituisce fonte preziosa per lo studio e l’accrescimento della cultura giuridica e strumento indispensabile di controllo da parte dei cittadini dell’esercizio del potere giurisdizionale”.
Benchè le linee guida in materia di trattamento di dati personali nella riproduzione di provvedimenti giurisdizionali per finalità di informazione giuridica non richiedano espressamente l’anonimizzazione sistematica di tutti i provvedimenti, e solo quando espressamente le sentenze lo prevedono, si possono segnalare anomalie, richiedere oscuramenti e rimozioni, suggerire nuove funzionalità tramite l’indirizzo e-mail info@studiodisa.it, e, si provvederà immediatamente alla rimozione dei dati sensibili se per mero errore non sono stati automaticamente oscurati.
Il presente blog non è, non vuole essere, né potrà mai essere un’alternativa alle soluzioni professionali presenti sul mercato. Essendo aperta alla contribuzione di tutti, non si può garantire l’esattezza dei dati ottenuti che l’utente è sempre tenuto a verificare.
Leave a Reply