Corte di Cassazione, sezione sesta (seconda) civile,Ordinanza 17 giugno 2019, n. 16152.
La massima estrapolata:
L’usucapione decennale di cui all’art. 1159 c.c. postula l’identità fra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede “a non domino”, corrispondenza che va accertata in base a una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze dell’uno con quelle dell’altro. Tale titolo richiede, riguardo a una servitù, la partecipazione, oltre che del proprietario del fondo a cui vantaggio opererebbe la servitù, anche dell’apparente proprietario del fondo servente, nei cui confronti deve operare la trascrizione prevista dall’art. 1159 c.c. per cui, quando l’alienante dichiari nell’atto di trasferimento di un immobile che a favore del bene ceduto esiste una servitù attiva a carico del fondo di un terzo, la quale non risulti effettivamente costituita, non sussiste un titolo idoneo per l’usucapione decennale prevista dall’art. 1159 c.c.
Ordinanza 17 giugno 2019, n. 16152
Data udienza 17 ottobre 2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE SECONDA
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. FEDERICO Guido – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere
Dott. SABATO Raffaele – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 27193-2017 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti e ricorrenti incidentali –
e contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 1836/2017 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, del 17/07/2017;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio non partecipata del 17/10/2018 dal Consigliere Relatore Dott. RAFFAELE SABATO.
RILEVATO
che:
1. La corte d’appello di Venezia con sentenza depositata il 04/09/2017, in conferma della sentenza di primo grado emessa dal tribunale di Belluno, da un lato, ha rigettato la domanda di (OMISSIS) volta a ottenere la rimozione delle terrazze in proprieta’ di (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) (e poi degli eredi di quest’ultimo nelle persone della medesima (OMISSIS) e di (OMISSIS)), sovrastanti la proprieta’ dell’originario attore in Comelico Superiore, con chiamata in causa da parte degli originari convenuti del dante causa (OMISSIS); dall’altro, in riforma della sentenza di prime cure, ha accolto la medesima domanda nei confronti degli ulteriori aventi causa di quest’ultimo, signori (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) in riferimento alle terrazze dei medesimi.
2. A sostegno della decisione la corte d’appello ha ritenuto che la clausola alla p. 4 dell’atto di compravendita del 21/08/1991 con cui avevano acquistato i signori (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), per la quale “i beni… vengono trasferiti… con ogni accessione e pertinenza, diritto, onere e servitu’ attive e passive”, se letta unitamente alla dichiarazione della parte venditrice con “espresso riferimento ai lavori di ristrutturazione nell’ambito dei quali sono state realizzate le terrazze” e tenuto conto del comportamento delle parti, fosse titolo idoneo al trasferimento del diritto di servitu’ di mantenimento delle vedute a distanza inferiore a quella legale, consentendone l’usucapione decennale, stante la quale la domanda dell’originario attore andava rigettata.
3. Avverso la sentenza ha proposto ricorso per cassazione (OMISSIS) sulla base di tre motivi. Hanno resistito con controricorso – contenente ricorso incidentale condizionato su due motivi – (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), i quali hanno altresi’ depositato memoria.
4. Su proposta del relatore, il quale ha ritenuto che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, con la conseguente definibilita’ nelle forme dell’articolo 380 – bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio, nella quale il collegio ha provveduto come in appresso.
CONSIDERATO
che:
1. Con il primo motivo del ricorso principale si deduce violazione degli articoli 1031 e 1159 c.c. Si contesta che le dette disposizioni sarebbero state violate dalla corte d’appello laddove la sentenza impugnata, ammettendo l’usucapione abbreviata in base a clausola generica contenuta nell’atto traslativo, avrebbe in sostanza trascurato di considerare che l’atto idoneo ai fini dell’usucapione abbreviata di servitu’ (e la sua nota di trascrizione) deve contenere gli elementi atti ad individuare – nella natura, nell’oggetto e nell’estensione – il peso imposto al fondo vicino, in maniera che, merce’ la trascrizione stessa, possa essere consentito ai terzi di conoscere la maturazione in corso dell’acquisto da parte del possessore del fondo dominante.
2. Con il secondo motivo del ricorso principale si deduce violazione delle medesime norme dianzi richiamate sotto il diverso profilo, trascurato dalla corte locale, per cui l’usucapione abbreviata presuppone che il titolo idoneo alla sua base contenga un trasferimento del diritto da parte di chi si presenti come suo titolare, cio’ che non sussisterebbe nel caso di specie.
3. Con il terzo motivo del ricorso principale si lamentano vizi della motivazione e nullita’ della sentenza per illogicita’ e contraddittorieta’ di essa.
4. I primi due motivi del ricorso principale, in quanto complementari tra loro, vanno esaminati congiuntamente e dichiarati fondati.
4.1. In argomento va assicurata continuita’ alla giurisprudenza di questa corte (cfr. ad es. Cass. 17 gennaio 2014 n. 874 e 24 febbraio 2016, n. 3648, cui si rinvia anche per i richiami ad es. a Cass. 26 gennaio 2000 n. 866, 29 aprile 1993 n. 5071, 16 marzo 1987 n. 2693, 6 febbraio 1982 n. 680) secondo la quale:
– l’usucapione decennale della proprieta’ di un immobile, regolata dall’articolo 1159 c.c., presuppone l’acquisto in buona fede di un immobile a non domino e postula l’identita’ tra zona alienata e zona posseduta, nonche’ la trascrizione del titolo, il quale deve specificamente riguardare l’immobile che si e’ inteso con esso trasferire e del quale si sostiene l’acquisto per decorso del decennio;
– il “titolo” stesso e’ elemento autonomo ed essenziale della fattispecie di cui all’articolo 1159 c.c., nel senso che esso, oggetto di trascrizione, deve indicare con esattezza l’immobile e il diritto immobiliare trasmesso, poiche’ la perfetta ed assoluta identita’ fra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede a non domino va accertata in base ad una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilita’ di integrare le risultanze dell’uno con quelle dell’altro;
– attraverso la nota di trascrizione, che anche deve menzionare specificamente il diritto, e la perfetta corrispondenza tra l’oggetto del titolo e quello del possesso i terzi interessati sono posti in grado di conoscere in maniera sicura e autentica l’acquisto per usucapione che dell’immobile venga facendo il possessore (cosi’ Cass. cit.; cfr. altresi’, per la piu’ ampia materia del rilievo della nota ai fini dell’opponibilita’ a terzi delle servitu’, Cass. n. 8000 del 30/03/2018).
Il medesimo principio che impone la espressa menzione della servitu’ nel titolo e nella nota, del resto, vale, per le stesse ragioni, in tema di acquisto per usucapione ai sensi dell’articolo 1146 c.c., comma 2, per accessione nel possesso (cosi’ l’indirizzo tradizionale ad es. accolto da Cass. n. 18750 del 26/09/2005 e n. 3177 del 14/02/2006; contra Cass. n. 20287 del 23/07/2008, seguita da n. 18909 del 05/11/2012).
4.2. La corte d’appello di Venezia, con la sentenza impugnata, ha ritenuto fondata l’eccezione di usucapione decennale avanzata e riconosciuta anche in primo grado, sulla base di una clausola contenuta nell’atto di trasferimento (della cui riproduzione nella nota di trascrizione nulla si dice) che non e’ stata ritenuta “di stile”, alla p. 4 dell’atto di compravendita del 21.8.1991. La clausola in questione legge: “l’unita’ immobiliare oggetto del presente contratto fa parte di un edificio costruito in data anteriore al 1 settembre 1967; che successivamente a tale data e’ stato ristrutturato con concessioni edilizie…” (segue elenco). La corte d’appello, valorizzando il dato che in dette concessioni menzionate nell’atto si fa “riferimento… ai lavori di ristrutturazione”, “nell’ambito dei quali sono state realizzate le terrazze”, ha opinato che “tra le servitu’ attive esistenti al momento della compravendita era…. compresa anche quella di veduta e di prospetto dalle terrazze”, per cui ha ritenuto – come detto fondata l’eccezione di usucapione decennale ex articolo 1159 c.c., essendo titolo idoneo il rogito ed essendo “da intendersi compresa” tra le servitu’ attive “anche quella di veduta e prospetto dalle terrazze realizzate in forza della menzionata concessione”.
4.3. Cosi’ statuendo, la corte locale ha evidentemente preso le distanze dai predetti costanti indirizzi applicativi dell’articolo 1159 c.c., quali accolti dalla giurisprudenza di questa corte. Erroneamente i giudici veneti, oltre a non esaminare l’aspetto della perfetta identita’ tra zona alienata e zona posseduta, trascurando il dato per cui il “titolo” e’ elemento autonomo ed essenziale della fattispecie di cui all’articolo 1159 cit., hanno omesso di verificare che il titolo stesso, oggetto di trascrizione, indicasse con esattezza l’immobile e il diritto immobiliare trasmesso; hanno altresi’ negletto ogni verifica circa l’esatto richiamo del diritto trasmesso nella nota di trascrizione, attraverso la quale soltanto i terzi interessati sono posti in grado di conoscere l’acquisto per usucapione che dell’immobile venga facendo il possessore. In tale scorretta visione dell’istituto, la corte territoriale si e’ accontentata quale “titolo” di una generica clausola – di cui ha negato la natura di stile, diversamente dalle acquisizioni della giurisprudenza (cfr. ad es. Cass. n. 18349 del 25/10/2012, n. 11674 del 05/09/2000 e n. 5557 del 14/10/1988) – riferita allo stato di fatto esistente con riguardo alle servitu’ e, attraverso un richiamo a un atto amministrativo quale la concessione, non conoscibile dai terzi attraverso la sola consultazione, dei registri immobiliari, ha non condivisibilmente affermato il pieno sussistere della fattispecie dell’articolo 1159 c.c..
4.4. Solo per completezza deve ricordarsi, in base alla giurisprudenza di questa corte (cfr. ad es. Cass. n. 24170 del 25/10/2013, n. 12898 del 04/09/2003 e n. 1374 del 14/02/1997), che altra verifica da effettuarsi in casi quali quelli di specie riguarda la legittimazione dei partecipanti alla formazione del “titolo” astrattamente idoneo: affermano infatti i cennati precedenti che tale titolo richiede, riguardo ad una servitu’, la partecipazione, oltre che del proprietario del fondo a cui vantaggio opererebbe la servitu’, anche dell’apparente proprietario del fondo servente, nei cui confronti deve operare la trascrizione prevista dall’articolo 1159 c.c.; pertanto, quando l’alienante dichiari nell’atto di trasferimento di un immobile che a favore del bene ceduto esiste una servitu’ attiva a carico del fondo di un terzo, la quale non risulti effettivamente costituita, non sussiste un titolo idoneo per l’usucapione decennale prevista dall’articolo 1159 c.c..
5. Verificatasi la lamentata violazione di legge, la sentenza va cassata in accoglimento dei primi due motivi sopra accolti del ricorso principale, cio’ che determina l’assorbimento del terzo motivo concernente vizi motivazionali.
6. I controricorrenti avanzano ricorso incidentale su due motivi, espressamente condizionato all’ipotesi di accoglimento del ricorso principale, mediante il quale dichiarano di riproporre (cfr. p. 19 del controricorso) questioni essenzialmente relative alla natura emulativa della domanda azionata dagli attori nei loro confronti, rimaste assorbite nei loro riguardi, ma decise in modo sfavorevole nei confronti dei terzi chiamati.
6.1. In particolare, con il primo motivo si deduce violazione dell’articolo 833 c.c. e omesso esame di fatto decisivo indicato nell’assenza di alcun interesse meritevole di tutela a sostegno della domanda del signor (OMISSIS); con il secondo motivo si deduce violazione dell’articolo 905 c.c. e omesso esame delle risultanze del supplemento di c.t.u., in ordine alla mancata considerazione della possibilita’ di eliminare la veduta mediante schermature.
6.2. Il predetto ricorso incidentale e’ assorbito, potendo le questioni di cui innanzi essere riproposte al giudice del rinvio. Va infatti data continuita’ alla giurisprudenza di questa corte (v. in particolare ad es. Cass. n. 134 del 05/01/2017 e n. 25821 del 10/12/2009; ma v. anche, nel senso dell’inammissibilita’ del ricorso incidentale di tal fatta, n. 9907 del 26/04/2010, n. 3796 del 15/02/2008 e n. 12153 del 23/05/2006) secondo la quale il ricorso incidentale per cassazione, anche se qualificato come condizionato, presuppone la soccombenza e non puo’, quindi, essere proposto dalla parte che sia risultata completamente vittoriosa nel giudizio di appello; quest’ultima, del resto, non ha l’onere di riproporre le domande e le eccezioni non accolte o non esaminate dal giudice d’appello, poiche’ l’eventuale accoglimento del ricorso principale comporta la possibilita’ che dette domande o eccezioni vengano riesaminate in sede di giudizio di rinvio.
7. In definitiva vanno accolti i primi due motivi del ricorso principale, assorbito il terzo motivo del ricorso principale e i motivi di quello incidentale condizionato, con cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvio alla corte d’appello di Venezia, in altra sezione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, non sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dell’articolo 13 cit., comma 1 – bis.
P.Q.M.
la corte accoglie il primi due motivi del ricorso principale, assorbito il terzo nonche’ assorbito il ricorso incidentale condizionato, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla corte d’appello di Venezia, in altra sezione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto del non sussistere dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dell’articolo 13 cit., comma 1 – bis.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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